复旦教授：在房产持有税出台之前 限购不应当取消

【以下信息来源“综合新闻”，由楼盘网于2017-05-11 14:00:12整理提供】

复旦教授：在房产持有税出台之前 限购不应当取消中央经济工作会议提出要建立房地产市场长效机制出于两个原因：一是房价涨势难逆转；二是“控”、“松”怪圈走不出，即房价涨就限购，需求不足和经济下行压力增大就放松限购，房价再涨再限购，如此循环往复。造成这种结果的根本原因是：供给计划性和需求市场性严重不对称。

供给计划性，指房屋建设土地供给受政府计划控制。目前，我国中央政府根据行政区划实行建设用地目标管理，各地政府根据指标确立年度建设用地指标。其中，除去基础设施用地和工业用地后，商品房市场化用地比例不到30%，存在高度的计划性。

需求的市场性，指商品住房买卖是自由的，包括自住、投资、投机等。改革开放后一部分先富裕起来的人，由于要让手中的货币保值升值，热衷于投资价格一路上涨的房产市场，使我国房地产投资需求持续升温，房价不断上升，造成房价严重脱离广大居民实际购买能力，房地产泡沫越来越大。

多年来，针对我国楼市形势出台的调控政策，注重的只是需求方面，且主要采取限购、限贷、限价等行政手段，从未注重供给方面，也很少采用市场经济政策手段。这不仅没有抑制住房价上涨趋势，且为居民带来了一种预期，即任何一次包括限购、限贷在内的房地产调控都是暂时的，只要经济出现下行压力就要房地产救助，调控就会松动，房价又会上涨。尽管早有人士呼吁开征“房地产持有税”以抑制投资、投机需求，中央层面也进行过讨论，但因种种原因迟迟未出台，立法也至今未提上议程。

2015年三季度末起，随着GDP增速放缓，除了北京、上海等几个城市没有取消限购，其他城市均取消限购，房地产信贷等政策顺应松动，投资、投机需求迅速再起，部分城市房价立刻暴涨，人们争先恐后抢房。正是这种情况下，党中央在2016年底的中央经济工作会议上提出，要“加快研究符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”并确定了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。这预示着房地产市场将迎来全面改革。

过去的调控政策为什么失效？第一，房地产政策目标定位不当。长期以来，各级各地政府将房地产政策当做经济政策来看，发展房地产业是为了拉动经济发展，房价上涨失控就限购，房地产市场低靡影响经济就放松调控，从而使居民形成房产调控政策是短期措施的预期，进而影响到房地产消费、投资、投机行为。第二，房地产调控政策只调需求，不调供给，而且重行政手段，轻市场办法。用行政手段时又没有说清楚原因，例如限购政策就因“用计划手段代替市场手段”而一直受到非议。这种非议，忘记了中国房地产市场的供给侧是计划性的，这决定了必须用“限购”的行政手段来管理过于旺盛的投资和投机需求。因此，在房产持有税出台以前，“限购”就不应当取消，否则调控政策的效果又会走过去的老路。

未来如何建立适合国情的长效机制？一要增加土地供给，包括可否考虑打破政府垄断土地一级市场格局，同时在目前城市规划中适当增加土地供应以降低土地供应成本；二要切实增加保障性住房建设和供应，解决买不起房的工薪阶层和进城务工人员的住房困难；三要大力发展住房租赁市场，增加房源，降低房租；四要重新认识“限购”必要性，将限购制度化，改变人们对限购是政府调控“临时措施”的预期；五要进一步在信贷和其他方面抑制房地产投资、投机需求；六要加紧房产税立法的准备工作，并提高房产交易所得税税率，将投机所得大部分转为社会所有；七要根据各地实际情况，实施“分类调控”“因城施策”，将房地产的去泡沫和去库存结合好；八要进一步整顿和规范市场秩序，真正做到信息公开，买卖公平。

总之，要长短兼顾，疏堵结合，供求并举，逐步建立一套长效机制，以形成人们对房地产市场未来健康发展的预期，推动房地产市场稳定健康发展。

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