大力发展住房租赁市场 但长租房却面临种种难题

---

　　1、今年，国家大力发展住房租赁市场
　　今年以来，租房成为房地产市场的关键词。
　　2016年，北京市提出了“企业自持商品住房”的政策，鼓励房地产开发企业将所竞地块的部分住宅作为租赁房源。
　　2017年4月，北京市住建委会同北京市规划国土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确企业持有年限为70年，且不得以任何方式对外销售。
　　2017年7月，住宅城乡建设部会同八部分联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加速展开住宅租借商场的告诉》，要求加速展开住宅租借商场。并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批展开住宅租借试点的单位。
　　大力展开租房商场，本来能够满意住宅需求，又能减轻刚需人群的住宅压力，但在施行时，却有些变味了。
　　2、一次性要交10年租金！押金120万！
　　近期，据媒体报道，这些将在未来用于租赁的住宅，或许并没有我们想象的那么便宜。
　　北京市大兴区某地块，位于北京市南五环至南六环之间紧邻地铁四号线，根据土地拍卖中规定，该项目建成后所有的住宅将用于租赁。
　　该项目销售人员表示，这边是一次交10年租金，然后向开发商这边支付租金，这个房子就可以使用了，至于押金，则需要向开发商这边交20年的押金。
　　据了解，楼盘将在2018年春节前后正式对外预租，主打户型为80至100平米两居。
　　从项目附近的多家房屋中介了解到现在100平米的两居室在每月5000元。以此计算，一年的租金为6万，十年租金60万。这样来看的，如果想要在这里租住10年，需求一次性交180万元。而周边50平米的二手房价格也不过240万。
　　销售人员还表明终究的租借价格将高于周边的租借均价。
　　到2019年的时分，首都机场第二机场就交工了，然后也会通好几条公共交通，不管是地铁仍是什么都会更兴旺一些，然后也会带动那儿的经济，所以2019年的价格会比现在更高一些。你在外面租房子，你租几十年这房子也是房东的，可是交了租金，这房子就是你的了。
　　3、企业这样出租是否合理？
　　租10年的房竟然需要一次性交将近200万，“企业自持商品住房”这样出租是否合理？
　　对此，我们来看看专家们如何看待？
　　赵秀池
　　首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系教授赵秀池表示，这样的做法有以租代售的嫌疑。
　　这跟目前的租赁市场的一般习惯不太吻合，目前老百姓接纳的方式是押一付三，付四个月的房租就可以入住了。现在等于要交30年的租金，有点以租代售的嫌疑。”
　　本年4月，北京市住建委和北京市规土委联合发布《关于本市企业自我克制产品住宅租借办理有关问题的告诉》，清晰表示企业持有产品房年限为70年，并且对外单次租期不得超过10年。尽管对押金和租借价格没有提出清晰规定，但《告诉》指出，企业不得以任何方法将自我克制产品住宅“以租代售”或经过其他方法变相销售，行为一旦予以认定将归入“黑名单”，规划疆土部分据此撤销相关企业后续参与本市土地招拍挂资历，住宅城乡建设部分对企业开发资质予以降级或者注销。
　　张大伟
　　中原地产首席分析师张大伟认为，租10年的房，要求租户一次性付款近200万元，这样的做法既不合规，从市场角度来看，也很难推行。
　　张大伟说：“首先从政策角度来看，是不太可能的。这个案例经过媒体报道，我相信很快会有相应的政策细则出现。另外，从市场角度来说，也不太可能有租房者有这么大的能力提供相当于三十年周期的租金。”
　　其实，这样的情况在北京发生过类似的事件
　　据之前报导，通州一房产项目为商住宅，在上一年通州区限购后，该商住宅开发商为了躲避限购方针，采纳“以租代售”方法，与购房人签署所谓的“租房协议”，收取的“租金”实际上是购房款。
　　工作被曝光后，与开发公司签定《租借协议》的一些“租户”起诉至通州区法院，要求开发公司交还房款。在案子审理过程中，开发公司也意识到其与个人所订立的《租借协议》存在不当之处，故赞同免除协议，并交还当事人全部“租金”。
　　经通州法院调解，某开发公司最终与“承租人”达成一致意见，即解除《租赁协议》，某开发公司限期退还“承租人”相应的“租赁押金”及“租金”。
　　4、长租房面临投资回报期长难题
　　企业自持商品住房“以租代售”的背后，也反映了长租房市场投资回报期过长的难题，是房企为尽快回款的选择。
　　云房数据曾将传统租房和长租公寓的租金进行过对比。选取北京一居室整租为例，传统租房月租金平均为2990元，而长租公寓中集中式公寓租金要达到5340元/月，分散式公寓为4100元/月。
　　即便如此，长租公寓仍面临着收益低、报答期长的难题。有长租公寓业界人士向记者发表，在北京行业盈利水平平均在2%左右，不挣钱也是普遍现象。
　　看似“赔钱”的生意，为何引得多家房企进入？业界以为，在存量房年代，楼市限购政策从严，长租公寓正在成为房企从“拿钱拍地卖房”向“出售与持有运营并重”转型的路途之一。
　　5、对此网友怎么看？
　　@朗目观微：交了租金，房子就是你的了？这是什么概念？有产权证么？
　　@葉先森：既然都花120万，还租啥房，莫非还要贷款？
　　@玻璃糖：押金120万，谁租谁傻
　　@风生水起：能拿的出那么多钱租房，傻子才不买房，这种玩法我不看好。
　　@小飞侠：深圳已经推出租房借款事务了。租房借款能进步大城市年轻人的房租承受能力，让租房与买房的不同减小，有利于树立“租购并重”的住宅体系。而且，借款租房能确定一个较长的租期（比方3-5年），租客不用忧虑房东随意提租。
　　@金融城：手里有这么多钱不会买啊？
　　@正在寻觅好名字：我怎样看怎样觉得，严重变味了！