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2018年房地产发展方向:回应关切 精准施政 系统治理

2017年12月28日来源:中国建设报行业动态责任编辑:zhangsijie

  党的十九大,中央政治局会议,中央经济工作会议,全国住房城乡建设工作会议,一次次会议传递的信息,让房地产何去何从成为社会舆情关注的焦点话题。
  12月23日,全国住宅城乡建造工作会议(以下简称“会议”)在京举行,住宅城乡建造部就下一年房地产发展途径和施政要点进行详细论述。会议指出,要“深化住宅准则改革,加速树立多主体供应、多渠道保证、租购并重的住宅准则”以及“抓好房地产商场分类调控,促进房地产商场平稳健康发展。”会议详细施政的精度以及方针落地的实度得到各界高度认同。
  受访专家以及职业人士对《我国建造报?我国房地产》表示,会议是我国住宅城乡建造体系最高标准的会议,落实党的十九大精力及中心经济工作会议的相关布置,断定次年的住宅方针走向。“这次会议精力愈加精准,站位更高,环绕我国社会主要矛盾改变进行体系治理,提出了更高要求,一起向房地产商场传递了明晰安稳的信号。”
  ● 稳定预期
  在会议召开前夕,有市场人士猜测明年房地产调控政策或将放松,部分房企和投资客根据过去房地产发展的周期和惯性,想当然地认为此轮调控结束后,房地产还有大涨空间,仍抱有投资投机的幻想。
  “坚持调控目标不动摇、力度不放松。热点城市要继续严格执行各项调控措施,确保实现调控目标。潜在热点城市要比照热点城市进行管理。热点城市周边的三四线城市要坚决遏制投机炒作,确保市场稳定。出现阶段性地价、房价上涨的其他三四线城市要及时调整去库存鼓励政策,确保供求关系稳定,库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。”会议给出了明确回应。
  “下一年楼市调控不会放松,一起长效机制建造加速,调控效果将进一步显现。”我国指数研究院常务副院长黄瑜据此剖析。银库金融副总裁齐豪杰也以为,坚持方针的连续性稳定性,严格执行各项调控,下一年调控放松的可能性几乎没有,这就否定了商场人士猜想下一年下半年如果经济下行压力增大,一些当地就会开端放松调控的判别。
  《我国建造报?我国房地产》造访多名大型房地产企业负责人时了解到,企业关于未来房地产的走向根本判别为“小年”,他们以为2018年房地产调控不会放松,跟着一二线城市商场集中度进步,区域竞赛将会愈加剧烈。“不过,仍存在结构性机会。”
  过去一年,被称为政策持续发力的一年,众多城市打出“限购、限贷、限价、限售”等组合拳。随即,房地产市场调控效果持续显现,一线城市和部分热点二线城市房价涨幅回落,三四线城市房价趋于稳定,房地产去库存取得明显成效。
  中国指数研究院相关研究报告预计,2018年全国房地产市场将呈现“成交回落、价格趋稳、新开工和投资中低速增长”的特点。
  各方信号综合显示了国家对房地产加强治理、建立长效机制、回归居住属性、实现人民群众“住有所居”的坚定决心和战略定力。当前中国城镇户均住房超过1套,基本上解决了供不应求的问题,进入了总量基本平衡、区域分化不平衡的新阶段,房价快速上涨的基本面在不断缩小。因此,专家呼吁房地产企业进入新时代后,接受“房子是用来住的、不是用来炒的”的现实,放弃投资投机幻想。
  ● 更加精准
  “精准”将是2018年楼市调控政策的关键词。会议指出,明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。这就要求,住房城乡建设部门需要协同金融部门加强资金管控,防止资金违规流入房地产;协同国土部门改进土地供应方式,提高租赁住房和共有产权住房等供地比例,防止高地价推涨房价。
  在业内看来,要满足市场上众多首套刚需和改善需求,现有调控政策就应根据市场变化不断进行优化和完善,使之更加精准,从而避免调控“误伤”刚需,满足人民群众对美好生活、改善居住环境的现实需要,例如对普通住房和非普通住房划分标准进行精准甄别。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,要满足首套刚需和改善需求,支持改善性需求方面的政策或将略有放宽,不排除在中央统筹下地方政府对首套房和二套房的认定、普通住房和非普通住房的划分等方面进行政策微调的可能。中原地产首席分析师张大伟就以北京为例分析称,自2014年做出调整后,3年多来北京普通住宅新标准未有变化,已经远远落后于北京房地产市场的实际情况,确实存在一定的调整空间。
  此外,会议指出,热门城市周边的三四线城市要坚决遏止投机炒作,保证商场安稳。呈现阶段性地价、房价上涨的其他三四线城市要及时调整去库存鼓舞方针,保证供求关系安稳,库存依然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存作业。
  近年来,乡镇的开展带来房地产的昌盛,库存由此迅猛增加。此次会议有关去库存的表述呈现了改变,由曩昔“三四线去库存”变为“库存依然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存作业”,体现出施政的精准性。
  严跃进对此表明,从2014年开端,各类去库存的方针和实践很多,但阶段不同,在2015年基本上是一二线重点城市的市郊商场去库存,而到了2016~2017年则是各类地级市或者说三线城市的去库存。此次会议提到了“县城去库存”,则标志着2018年将进入县域去库存的阶段或者说县城去库存的阶段。这关于一些百强县、贫困县等去库存有积极作用。
  会议还提出,加大房地产市场规范整顿力度,加强市场监测分析,提高精准调控的能力和水平,进一步强化地方政府主体责任。
  内蒙古自治区住房城乡建设厅厅长魏国楠在会上表示,“在精准施策方面,报告提出‘要实事求是,精准把握工作的度,承诺不要过满,调子不能太高,保持头脑冷静,不提不切实际、花里胡哨的口号,既尽力而为,又量力而行。’这句话深入人心,这种工作理念一定会受到基层的普遍欢迎。”
  “报告体现出的‘精准’叫人十分惊异。”安徽省住房城乡建设厅厅长张天培感叹道。“如,在谈到‘抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展’时,蒙徽部长就提出了多种详尽细致的政策、措施和方法,清楚地区分了热点城市、潜在热点城市、热点城市周边的三四线城市等不同地方的不同调控方法,很是精准。最精准的是,还提出了‘要满足首套刚需、支持改善需求,遏制投机炒房’,顶层设计精准到了这种程度,各地把事情做好,让群众满意,那就是顺理成章的事情了。”河南省住房城乡建设厅党组书记吴浩赞叹道。
  ● 更加系统
  党十九大报告指出,我国社会主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。
  国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松对《中国建设报?中国房地产》表示,在房地产领域,人民需要的是更好的居住品质与居住条件,可以看到,此次会议中提到要“全面提高城市规划建设管理品质,推动城市绿色发展”,“加大农村人居环境整治力度,推进美丽乡村建设”,“以提升建筑工程质量安全为着力点,加快推动建筑产业转型升级”。实际上,这三点很好地呼应了我国社会主要矛盾发生了变化的问题,从城市规划、建筑质量、老旧小区改造、乡村建设等方面来关注如何提升居住品质的问题,这是此次会议的亮点之一,也提出了更高要求。
  “到目前为止,有一些目标切实可行,但在落地过程中,关键是要尊重市场规律,发挥市场机制的作用。实际上,房地产市场经历了多次调控,取得了一些成效,也有一些不那么令人满意的地方,这些地方恰恰说明没有充分了解市场规律是什么,所以还是要突出对市场规律的尊重,在理解、认识、尊重市场规律的基础上来进一步完善政策措施,特别是要更好地适应整个房地产市场发展阶段的变化,更好地缓解乃至消除人民群众对美好生活的向往和发展不平衡不充分之间的矛盾。”邓郁松进一步指出。
  “在详细的落地施行过程中,应该着重怎么更好地平衡政府效果和商场效果,政府到位而不越位,商场机制的中心是要尊重商场规律,进一步进步对整个房地产商场动摇以及规律的知道,尊重商场规律的条件是知道并理解商场规律。”邓郁松表明,实际上,在会议中,有关政府的职责也有明晰的表述:“量体裁衣发展共有产权住宅,多渠道处理大众住宅问题。变革完善住宅公积金准则,进步住宅公积金办理服务水平。加强商场监测剖析,进步精准调控的才能和水平,进一步强化地方政府主体职责。”
  ● 更有温度
  民有所呼,政有所应。此次会议较好地回应了整个住房领域发展中主要矛盾的变化。从总量来看,全国人均已经超过一套房,总量已经不缺,但是整体的居住质量、居住品质还有很大提升空间。这次会议在规划、住房质量、老旧小区改造等方面提出了一整套很有针对性的系统措施,这些措施呼应了人民群众对更好的生活品质的需求,这也是在未来一段时间内的着力点所在。
  扎实推进新一轮棚改工作,2018年改造各类棚户区580万套。全力做好公租房工作,增加公租房实物供给,持续提升公租房保障能力,优先保障环卫、公交等行业困难群体,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员和青年医生、青年教师等纳入保障范围,对低保、低收入住房困难家庭,要实现应保尽保。因地制宜发展共有产权住房,多渠道解决群众住房问题。改革完善住房公积金制度,提高住房公积金管理服务水平。而增加公租房实物供给,优先保障环卫、公交等行业困难群体,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员和青年医生、青年教师等纳入保障范围,对低保、低收入住房困难家庭,要实现应保尽保……这些会议精神传递出浓浓的温情,彰显了住房城乡建设事业坚持以人民为中心的发展思想,切实增强人民群众获得感、幸福感、安全感,从而激发人民群众共同缔造美好生活的主体意识和奋斗热情。
  租购并重成为此番住宅准则改革的明显特征。会议指出,深化住宅准则改革,加速建立多主体供应、多渠道保证、租购并重的住宅准则。大力开展住宅租借商场特别是长时间租借,在人口净流入的大中城市加速培养和开展住宅租借商场,推动国有租借企业的建造,充分发挥对商场的引领、标准、激活和调控效果。支撑专业化、组织化住宅租借企业开展,加速建造政府主导的住宅租借办理效劳渠道,加速推动住宅租借立法,维护租借利益相关方合法权益。
  在房地产领域中,的确存在着开展不平衡的问题,特别是大城市的人口的净流入量很大,全体房价较高,对很多人来说有本钱缺乏的困扰。邓郁松表明,在这样的大布景下,开展租借商场对处理新流入人口等部分人群的寓居问题能够有必定程度的协助。除此之外,要点着重的是要供给更好的寓居产品。一些大的房地产开发企业以及部分国有企业进入租借商场,也有助于全体租房质量的提高。
  ● 更高格局
  标本兼治,方能长治久安。高房价从来就不是一个单一问题,而是城镇化进程中多方利益博弈的复杂表现。因此,只有看清源头,处理好当前与长期发展的平衡,从社会治理的大局出发,才能综合施治,妥善处理。会议指出,要“加强区域协调和城乡统筹,促进大中小城市互联互通,提高中小城市、县城和中心镇的教育、医疗等基本公共服务水平,引导人口和住房需求合理分布”……
  专家称,这些表述凸显出社会治理的科学性和系统性,显示出高层已经意识到并着手从根本上解决房地产发展失衡问题。房地产问题是一个系统性问题,此次会议立足更广大的格局,引导各方用更加系统性的思维和方法处理房地产与城镇化发展等矛盾的关系。
  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,当前,住房的问题很多时候并不来自于住房本身,而是来自基础的土地财政制度以及金融制度、财税制度等。如果这些制度不改革的话,还是改变不了高房价的现状。
  一二线城市房价高企,实际上凸显了展开不平衡的问题,很长一段时间里,优质资源、公共效劳、配套设备向大城市或某一区域过于会集,导致了区域展开的不平衡和不可继续。另一方面,“城市病”又反效果于特大城市和大城市,使城市的人居环境不断变差,宜居性大大下降。
  乡镇化的核心在人不在物。“统筹规划乡镇空间和设备布局,在城市群内要加强区域和谐,推动基础设备系统化建造,促进大中小城市互联互通,加速疏解大城市的部分功能,带动周边中小城市展开,加速农业搬运人口市民化”,“在深化调研基础上展开县城规划建造的试点,充分发挥县城和小乡镇在乡镇化中的效果。”与会代表提出建议。
  登高望远,脚踏实地。魏国楠说,“这次会议既为我们这些组织者、领导者和实施者提供了新理念,也提供了新方法,因此一定要有新作为。”
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