养老地产行业搭上共享风 或能突围经营步履维艰

曾经红极一时的养老地产日前被称“已偏离路径”，大部分只是制造卖点，本质与传统普通住宅无异，小部分“真正”的养老地产也因回报率低、服务费高，恶性循环导致经营步履维艰。
　　看起来需求全面爆发的养老地产职业开展为何“雷声大、雨点小”？业内人士以为，房地产职业本身未能成功转型，只要社区效劳职业开展老练，养老地产才干走向盈余。不过2018年新式的“共有产权养老”为养老工业的开展开辟了一个新思路，乘上“同享风”的养老地产能否突围？
　　养老地产是房地产和养老效劳的有机结合体，不但能满意晚年人的寓居需求，更重要的是可以为晚年人供给餐饮文娱、医疗护理、日子休闲、金融稳妥等方面的相关产品和效劳。据第六次全国人口普查显现,我国60岁及以上晚年人口已达1.78亿人,占总人口的13.26%,而城乡失能和半失能晚年人约3300万人,占晚年人口总数的19%。

记者了解到，在2005年前后就已经有房企进入到养老地产这个领域，不过开始的养老地产都是以出售为主，在小区的规划上会初步考虑到满意晚年人的基础需求，装备了晚年活动中心、医疗设备、晚年食堂等。广州及珠三角周边也有相似事例，如清远某楼盘的部分别墅、洋房就是打着养老的旗帜，花都和增城的不少楼盘都曾推出“廉价养老”“享用青山绿水”的宣扬标语。
　　千人以下的养老院盈余难
　　广州二手房高档分析师李超称，从全国范围内看，地产企业进入的方法首要有三种：一是直接挑选树立养老小镇或社区，自建周边配套，部分引进养老设备；二是在医疗配套、商业兴旺等地段开发物业，之后利用周边医疗配套设备作为宣扬噱头，部分以养老公寓方式呈现；三是与稳妥公司协作，以理财和人保为切入点树立联动的房产效劳，如住所以稳妥方式购买，回赠高额保单。
　　但是，从前吸引许多房地产企业投身其间的养老地产职业却并未如预期般“吸金”。李超以为，这种养老地产实践根本与正常住所没有差异，只不过宣扬侧重点以及小区规划上有些不同：“如果从区内配套运营商看，自建效劳社区一般已将本钱附加在置业本钱中，并不存在周期长的问题，仅仅养老社区运营现在还没有特别成功的事例和盈余方式，首要还是协作的医疗、保护单位为主，但这些都非自我克制。”
　　安居客首席分析师张波以为，出售方式的养老地产收益方式和一般住所地产开发并无不同，而会员制的则存在明显不同：“会员制一般是前期收取高额会费，然后依据所住所型每年交纳管理费，这部分则成为养老工业的首要收入。”他研究发现，这类型的养老地产确实存在回报率偏低问题，一方面优质的养老地产收费昂贵，月均数万元的效劳费也不鲜见，让许多白叟望而生畏；另一方面高企的保护运营本钱导致效劳费只能居高不下，两者之间的恶性循环导致不少养老地产步履维艰。李超称，养老院方式的会员制或一般养老社区的全体回报率并不算低，但千人以下床位的养老院盈余较难。
　　不过，张波发现，2018年新呈现的“共有产权养老”则为养老工业的开展开辟了一个新思路。如北京某个试点的项目产权为50年、限制60岁以上晚年人寓居，每月需缴3000元效劳费，养老效劳企业与契合条件的购买者按5%：95%的份额持有产权。业内人士以为，养老地产在2018年或许可以呈现突破，而重点是房地产企业可以成功转型，逐步转向重视社区效劳，成为社区日子的运营商。
　　不同人群有不同的需求
　　事实上，与传统的住所比较，涉及养老地产的项目上关于产权要求、房产升值预期、交通快捷度要求相对较低，而对宜居环境、低密度、寓居体会（晚年人配套）要求较高。李超对商场进行调查，发现不同人群对养老地产有不同的需求。如低收入晚年集体多挑选一般养老院、中心区商住公寓；中等收入集体关于未来养老的质量较为重视，相对而言关于寓居环境，更好的护理以及日子快捷度都有较高的要求，一般会挑选外围区域楼盘以及有养老配套的“山水养老盘”；而高收入集体更倾向于挑选会员制的养老社区。
　　不过他认为，在城市中心区有限的发展空间情况下，外拓外围区域时会遇到配套无法满足老年人养老需求的问题。在他看来可以参照新加坡的养老产业，在政府配资和政策支持下，引入社会资本来进行专门的社区开发，有一定公办性质与私人服务相结合；如果参照美国，可以选择企业建立大型的养老社区，以规定价格购置房产，并支付养老服务资金，待老人去世后再反馈房产70%~80%的资金给家属，使得私人补贴企业而老人又有所保证。
　　造“养老城”或可借鉴
　　张波则认为，美国太阳城是个不错的借鉴模式，除了提供养老所需要的硬件设施外，两个思路值得借鉴：“其一是造城计划，每个太阳城都是一座城，里面的居民都必须符合年满55周岁等条件，让老年人身处其中不再是封闭环境，而可以形成丰富多彩的社群生态；其二是销售模式，虽然也收取服务费，但项目都以销售为主，可以在前期快速回笼资金以支持持续开发。”