青岛

房地产税开征之前 还应消除民众各种心里担忧

2018年02月03日来源:综合新闻开伟说财经行业动态责任编辑:zhangsijie

房地产税已正式纳入中央议事日程,颇受社会关注,也引发社会广泛热议。同时,宣告房地产税开征渐行渐近,即将步入民众生活。
  在我国,房地产税包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等等,它直接关系到民众税负状况,影响民从收入变动及生活成本,开征房地产税对我国经济社会将产生深远影响:能降低大多数纳税人负担,发挥抽肥补瘦功能,有助房地产市场健康发展。但这一切似乎都不是民众关注的重点。

房地产税开征之前 还应消除民众各种心里担忧

目前,民众最关心的问题是:即开征房地产之后,到底能否抑制房价上涨?到底能否减轻绝大多数民众税收负担?然而,据媒体披露,已率先开征房产税的重庆和上海两市,进行了4年多试点,根本无力阻止房价不断上涨步伐;因为房价主要受供求关系影响,房产税对房价调控作用有限,且对地方政府税收贡献不大。
  显然,在当前各地商品房库存规模较大,全国层面供大于需情况下,房地产税出台对房价总体走势很难起到立竿见影作用。
  民众指望靠房地产税抑制房价上涨的愿望恐归落空结局;即便如此,民众对开征房地产税仍存不少疑惑和担忧:
  一方面,能否真正做到房价评估客观公正,实现税负公平之目的?房地产税开征对象、面积、税率等方面,中央政府会有明确规定,操作起来比较规范,可钻的漏洞也不会很多;现在关键一条是房地产价格评估是项技术要求高、操作弹性大的工作。
  从此前上海房产税试点的计税方法,试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据,目前暂按应税住房市场交易价格的70%计算评估价格,再按照税率计算缴纳。
  但从现实情况看,一是房产评估价格确定,因各地经济发展状况千差万别,中央政府对房地产价格评估无法作出明确详细规定,这就大大增加了地方政府在房地产价格评估中的不确定性和人为操作空间,也就无法堵塞一些地方政府为增加房地产税收、故意高估房地产价格的现象,这样无形中会加重民众房地产税负担。
  二是现有评估机构能否坚持客观公正评估职业操守,也是一个很大问题;一些评估机构或出于地方政府压力,或为了生存竞争需要,迎合政府增加房地产税收、故意抬高房地产评估价格也不是没有可能。如此,则会变相提高了房地产税率,加重民众房地产税负担。
  三是民众对房地产评估价格全过程缺乏参与和监督权,评估机构与政府进行暗箱操作机率较大。若此,则房地产价格扭曲的可能性较大,会人为加重民众房地产税负担。
  另一方面,能否真正发挥调节社会财富分配、抑制房地产市场投机作用?房地产税立法宗旨主要想通过对高档住宅区课以高比例税收,降低大多数人“税收痛苦”,并调节住宅不合理现状,遏制投资者过度投机炒作推升房价而加剧民众“高房价”痛感。而且,希望房地产税推出触动开发商转变理念,多建造中小型商品房,有效改善城市中低收入居民住房购买意愿,实现“居者有其所”社会目的。
  有人把开征房地产税比喻为“拔鹅毛”艺术,把鹅毛拔下来,又不让鹅叫唤,或者少叫唤,能起到这样效果固然很好。
  但不能理想化,因为在房地产税成为地方税种之后,地方政府在开征范围、税率、面积标准等方面有较大自主权,在当前经济下行、财政收入增长乏力大背景下,尤其是一些经济困难地区,地方政府若打房地产税“擦边球”,把房地产当作增加财政收入主要手段,扩大征收范围、降低征收标准或提高税率,让广大中低收入居民成房地产税主要承担者之后,就会带来更严重社会问题:一是“拔鹅毛”对象大多会落在“瘦小鹅”身上,不仅不能减轻纳税负担,反而会加剧城镇中低收入阶层税负“痛苦感”,加重生活压力和负担,降低民众生活幸福指数。二是房地产税的社会调控功能无法得到充分释放,即城市享有高档住宅的社会富裕阶层无法受到有效调控,社会财富分配功能无法实现,最终遏制房地产市场投机功能也将成为一句空话。
  诚然,要消除民众对开征房地产税种种担忧,应坚持四项原则:一是做好宣传发动。将开征税房地产税作用、制度设计内容、纳税依据和标准向全体民众公开,广泛征求民意,确保房地产税符合民生要求,防止脱离民意,消除思想障碍。二是确保中低收入阶层税赋负担不加重,让大多数民众减轻税收负担,发挥其“削富济贫”功效。三是有效抑制市场投机行为,挤掉房地产泡沫,防止房地产业盲目无序扩张,确保房地产业健康发展。四是提高征税准确性和针对性,建立科学征税框架,确保征税方式科学合理。 记者从兰州市房管部门了解到,兰州市最近出台多项措施支持住房租赁市场的培育和发展,明确了多项政策优惠。
  在兰州市最新出台的相关政策中,支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租,鼓励其从单一的开发销售向租售并举模式转变。同时,还允许房屋中介企业长期租赁或购买房源向社会出租。
  在金融税收支持方面,包括了个人出租住房所得减半征收个人所得税等多项优惠政策。
  此外,兰州市还提出积极盘活城区存量土地,在符合规划的前提下,鼓励企业利用自有土地建设租赁住房。
  另外,为了保障承租人的合法权益,兰州市还提出,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上、已办理住房租赁登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。

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