限购升级了，青岛房价往哪走？

4月18日傍晚，青岛市国土资源和房屋管理局突然发布【关于持续我市房地产市场平稳有序运行的通知”】，这里简称为“418楼市调控新政” ，与去年330调控政策相比，力度加大不少，主要有以下两大看点：

一、本市户籍居民由“限贷不限购”升级为“限购两套”;

二、4月18后新购买的住房(含二手房)，取得房屋产权后5年才能出售。

与“限购”相比，此次“限售5年”没有采取“一刀切”的方式，而是以4月18日为分界线，在这之前(含4月18日当日)购买的住房，仍然延续去年“限售2年”的老政策;这次的政策考虑得比较周全，对于2018年4月18日前没有已购买但还有“网签”的住房，只要在4月28日之前到不动产登记中心提交首付款转账凭证等材料，未来取得不动产权证2年后即可出售，这样保护了购房者的利益，也避免出现“违约潮”之类问题的发生。。

我之前在“投资者!疯狂之下请冷静!”一文的留言中也这样建议过，有网友在政策出台后，与我沟通道：

418调控新政虽然“迟到”了一段时间，但此次调控十分精准，只针对新购住房“限售5年”，一方面打击了投资者短期“炒房”的行为，另一方面二手房源挂牌数量不会大幅减少，有利于青岛二手房市场的平稳运行。

从这几日的二手房市场反映来看，现在的买卖双方还没有消化、理解此次调控的意义和影响，有的卖家降价急售、有的卖家提高报价、还有的卖家直接不卖了;而买家们则认为以后市场上房源数量没有变化，有资格买房的却少了，以后会出现“供大于求”的现象，房价一定下跌。

下面，就让我们分析一下418楼市调控新政的出台对房价有什么影响?

在购买力方面， “限购升级”后，不排除有部分看好后市的、本市户籍居民会通过假离婚等方式突破“限购”，获得购房资格，如此计算，夫妻双方可购得4套住房;青岛“户籍新政”细则实施后，部分非本地户籍的居民会通过落户的方式获得购房资格。这样看来，与之前相比，楼市的购买力变化不大。

房源方面，表面上是原来满2年的房子还可以出售，但有部分名下有三套以上住房的卖家，原来打算卖掉老房子、再买新房子，但418新政一出，卖掉老房子后，却没有资格买新房子了，他们又不想用假离婚之类的方式购房，这类卖家如果没有好的投资渠道的话，便会取消售房计划;当然这种情况的卖家“撤单”也不会导致二手房源大幅减少。

与“限购升级” 相比，“新购住房限售5年”的影响和作用更大，对于投资者来说，投资一套房子，持有时间的延长也等于购房资金成本加大了，不说投资一套新房从交认筹到变现需要七八年的时间，就是投资一套二手房也在5年之内不能变现，而在2018年后的这5年时间里，房产税极有可能出台。投资者也必然会把这个问题考虑进去，不再冒然出手，与刚需抢房，可以说这段时间比较适合刚需购房。

选择在这个时间出台“新政”，政府必有自己的思虑。

大家知道，自春节过后青岛市区二手房交易火爆，房价步步走高，坐地起价的卖家更是屡见不鲜……望房兴叹的老百姓只能把希望寄托在政府身上，希望政府出台新的楼市调控政府，民间也有“限购升级”的传言……3月22日，有市民在青岛政务网上咨询“青岛近期是否有楼市调控政策?”，半个月后(4月3日)，青岛市国土资源和房屋管理局回复说“历经一年多的调控工作，我市房价水平整体稳定，市场发展保持平稳有序”，这也间接表明不会出台“调控新政”的态度。截图如下：

又是半个月后，还是-青岛市国土资源和房屋管理局，却突如其来的出台了“418楼市调控新政” 。

同一个部门，在半个月内，在对待同一个问题上，来了个一百八十度的大转弯，这里面是否另有“玄机”呢?

在某些购房群里，有人也在谈论这个问题，并以海南在“博鳌论坛”举办之前出台楼市调控政策作为参考;这也说明，某些购房者还在“臆测”中看好青岛后期的楼市。

根据上面的分析，对于限购升级后青岛房价走势这个问题，我认为可分为两个时间段来概括：

一、“峰会”召开前，房价大涨大跌的可能性都不大，市场会逐渐冷清平稳，恢复理性;一旦出现“异常”，不排除政府在“离婚购房”和“购房首付”方面出手调控;

二、“峰会”后，如果青岛没有“大利好”，房价仍会延续“峰会”前的走势，而且市场在七、八月份还会降温;如果有“大利好”的话，即使出台了418调控新政，也改变不了房价往上走的趋势……

另外，对于刚需者来说，还是建议不要盲目观望，只要拿得出首付、还得起贷款，碰到合适的就买……