两年涨了7452元/㎡，青岛房子还能不能买？

恍惚间，青岛已经施行限购政策1年多了，而今年的“4·18新政”更是一举将青岛的楼市推向了风口浪尖。青岛房价从2016年5月的9572元/㎡，涨至如今2018年4月的17024元/㎡，2年里涨了7452元/㎡，涨幅高达77.8%!

房价上涨已是全国的整体趋势，但是对于北方GDP第二城的青岛来说，在面对涨幅如此之大的楼市时，抢房依然迅猛，市场如此疯狂，青岛的房子还能不能再买了?

影响青岛房价的几大因素

青岛城市格局的需要

青岛从1897年德国租借并建设港口和铁路算起，才121年的现代化城市史。剧历年的《青岛年鉴》：2008年青岛建成区面积267平方公里，而到2017年638.4平方公里。也就是说，10年时间，青岛建成区增长了2.4倍!

1995年，青岛没有预见城市化的力量：世园会还是一片不毛之地;城阳南、城阳东、红岛高新区仍是待发展之地;胶南城区成为遗忘之地。

而站在2011年看2年后的青岛：青岛大格局向北大门的城阳即将与即墨拥抱在一起;红岛高新区、高铁站已经全面开花;胶州也在向大青岛格局靠拢;西海岸的万达星光岛填到建设完成;鳌山卫也在凭借山海资源，发挥其优势。

整个大青岛格局也在一中心“胶州湾”、两侧翼“灵山湾”“鳌山湾”的步伐中稳步前行。

2008年到2017年的10年时间里，城市格局不断扩展，青岛建成区增长了2.4倍!曾经的郊区变成现在的新中心，而未来的城市规模还会在规划的力量下继续扩张。而城建区扩张的背后是：有关部门的基础建设和开发商的房产建设。

10年大盘的历史经验

缩到地产圈内，不用列举青岛城市格局演变，仅仅讲述市区、北青岛、西海岸的几个大盘项目，即可感受青岛扩张的历史格局。

李沧

2008年冷清的房地产市场情况下，东李+世园板块式无人问津的城市边陲地区，那时多数青岛人在质疑：村庄遍布、工厂聚集、农田成片等，谁会到这里居住、买房子?

10年之后的2018年，村庄拆迁、工厂缩减、农田消失，换来的是生态好、环境优的中央居住区(CLD);“八大川”的道路贯通，李村河治理完成、世园会场地风景秀丽。片区30000元/㎡左右的房价让居住青岛10年之久的老青岛人感慨。

红岛

卓越在2007年进入青岛，也是百万体量的超级大盘，总占地面积90万平，总建筑面积160万平。2008年一期洋房开始销售，全年实现均价5300元/㎡。

对比2008年与2017年的卓越蔚蓝群岛，让人不禁感叹真的是沧海桑田!曾经的鱼塘之地转变为青岛最为火热的区域——青岛高新区;号称青岛最好的中学——青岛中学也扎根于此;再往西红岛高铁站、奥体中心等市政项目也纷纷投建中。中欧国际城的高层房价也达到15000元/㎡，融创红岛湾、新城红岛湾未售先火!

西海岸新区

青岛东方影都项目占地376万平，总建筑面积540万平。2012年以前，这里曾是农田、鱼池。不曾听闻东方影都、星光岛、创智产业园、惠与大数据中心，更没有想到2013年9月22日的小李领衔的好莱坞星光团队，开城路也尚未修建。2018年4月28日开业至今时，5年完美蜕变高人气之地。

2011-2017年西海岸灵山湾影视区变迁

10年时间，世园板块的农田变成青岛CLD，白沙河畔的鱼塘变青岛高新区，胶南县城的农田变成海洋高新区居住板块，灵山湾畔的农田和鱼塘变世界东方影都。十年不长，但变化惊人!

国家城镇化洪流

从2005年国家开始酝酿的国家中心城市计划，到2018年支持建设的9个国家中心城市，中国立志打造世界级的重量城市。

纵观全球城市中心的发展史，可得知：从中世纪的地中海之心罗马城，到日不落帝国的伦敦城，再到如今的纽约城。这是现代城市演变、转移的规律。

在城市化过程中，随着产业升级、服务业主导地位确定，城市需要大量人口与人才。城市的发展也在遵循“马太效应——强者愈强、弱者越弱”，而作为北中国GDP第二城——青岛，未来的目标是什么?

需要看青岛产业基础：传统工业方面，青岛市在机车车辆、造船海工、电子家电、石油化工、汽车制造等方面形成优势;新兴产业方面，在海洋产业、生物医药、直升机制造、新能源、新材料等方面也已具有规模。

中国筹划的国家中心城市，将成为世界级的重量城市。而青岛做为北中国GDP第二城，凭借海洋资源和目前的规模，因海而生、向海而长。将继续城市扩张的步伐，也将带来了更多的住需求。

当下青岛的楼市走向

青岛近2年房价翻番，“万元金线”已经推到即墨，鸡犬升天。2015、16年置业的朋友搭上了最后一班车，现在观望的人已经是真的买不起了。

今年3月青岛房价涨幅绝冠全国，5月的涨幅又入全国前三。与此相应的是成功去库存，其中韵味不言自明。放眼全国，二线城市“涨声”一片，青岛并非特例，不过类比厦门南京，青岛仍然还有上升空间。

但是风险也是存在的，年轻人搜刮全家后才勉强凑不齐首付的前提下，这种刺激消费的行为只是透支未来购买力。青岛在2012年曾是全国库存最高的城市，经过5年的努力供给，变革逐渐成功。在如今全国二线都在“抢人”的大潮下，海量的项目又重新冒出，甚至不少烂尾的项目竟也改头换面复活了，风险积累的市场下这无异于作死。

虽然青岛无论是经济总量还是自然环境，在北方相对有优势。加上近期“上合峰会”、“国际自贸区”等大利好，还有“地铁开通”、“户籍放松”等小实惠，房价上涨也有理可依。但这些听起来的“自豪感”，却造成了房价上涨，反向影响也是不容忽视的一部分。

从西海岸新区、胶州、红岛等相继出台的房地产专项整治条款，严查开发商、中介违规哄抬房价、“优先全款购房”等行为可以看出，“全款优先买房”“首套最低40%首付”已成为行业常态，幸好红岛与胶州及时出台相关政策约束，市场才得以平稳。但依然有很多楼盘出现秒罄现象，楼市的整体调控效果仍有待观察。

青岛的收入增长远没有房价表现突出，业内人士表示“因为产业新旧动能转换不能实现的情况下，高房价只能逼退更多的年轻人，让这个城市经济发展的代价更加高昂。如今青岛对于高房价的副作用，人人都有一本账。”