一线楼市转型 未买房者何去何从

6月初，深圳公布了至2035年的住房规划。其公租房、安居房、人才房和商品房的比例分别是2:2:2:4。商品房的体量开始缩减，腾出的量主要给人才房和安居房。而公租房，新增的量其实作用不大，很大程度上依赖于城中村的改造计划。

深圳有1044个城中村，万科在深圳推出“万村计划”，几乎全面铺开的节奏。而且万科在改造中，将单间的面积隔得更小，这样既能控制租金涨幅，更重要的是它能够为更多刚需提供租赁住房。

深圳的策略非常明显土地资源非常，价格很难降下来，而且现在买得起商品房的基本上都不可能是首套房刚需，未来商品房价格还会象征性的控制一下，但总体仍然会保持涨势。为此深圳控制了商品房的比例，将更多资源向中端的人才房和安居房倾斜。再通过改造城中村的形式来释放租房供应潜力，这是深圳在吸引年轻人方面所独有的优势。

而在6月19日，北京住房和城乡建设发展白皮书(2018)也透露出最新的住房发展方向。

从数据上来看，最近三年，北京的房地产投资额呈不断下降趋势，其中最近两年已经是负增长。从商品房供应上来看，无论是总面积还是总套数，都是连年下降的。

来看白皮书中的几点关键信息:

1、加快发展住房租赁市场;

2、继续推进公租房建设;

3、积极发展共有产权房。

很显然，北京也在走压缩商品房，提高保障房的路子。

为了更加彻底的解决住房问题。新增供应干脆压缩商品房供应，提高保障房供应。相比深圳，北京对保障房的封闭管理做的更加彻底，共有产权房已经完全剔除了投资属性。而且为了多方筹措共有产权房供应，北京给限价商品房设置了一个红线，当限价商品房价格低于周边同类房源85%时，这些房子将自动转为共有产权房销售。

此举几乎是一举两得。因为随着周边二手房价格上涨，价差是不断逼近85%的红线的，开发商要么选择加快上市，要么等着房子变成共有产权房，而一旦转为共有产权房，那铁定会亏死。

相比深圳，北京的商品房供应大概还有1-2年的好时光，特别是今年几乎上市的全是限价商品房，如果你还有机会，建议不要错过，这些房子的产权100%属于你。

北京和深圳都相信，在现有楼市预期下，简单增加商品房供应并不能解决刚需自住问题。更重要的是，美国在国际贸易态度上的大转弯，给了我们很大的压力。此时金融又不得比采取降准等措施给实体输血，保不齐这些资金会流向房地产。

房价问题尚未解决，房租问题已经显现。过去一年多北京的房租涨幅也明显加快，每到毕业季，房租都会加速涨一波，一些偶然事件也会成为涨房租的理由。有机构预测，三年后，房租涨幅甚至要超过房价涨幅。

目前各大城市尚未就房租涨幅出台相应的指导意见，一个很重要的原因就是房企和一些长租公寓品牌刚刚布局完成，距离盈利尚需几年时间。此时如果直接对房租进行干预，或许会迟滞租房市场的发展势头。

商品房越来越少，保障房体量有限，门槛相对更高，是未来一线城市住房市场的总体格局。

未来在北京，你大概率只有两种选择，要么选择更长时间租房，要么选择一些总价较低面积极小的二手房。而在深圳，买房的难度或许比北京更大。深圳目前商品房套数大约只占总住房套数的3成，随着商品房供应的降低，以及人口的继续增加，商品房价格势必继续上涨。