房企高利润难保持 如何突破融资困局

2018年已经过半，房地产也已进入下半场。在2017年财报披露季落下帷幕两个月后，2018年半年报季即将在夏日炎炎的七月中开场。

中国网地产特邀业内专家，带您走进《财报在线》的世界，从宏观、市场、行业、企业等多维度视角，回顾2017年、展望2018年的中国房地产。

张进：房企销售还会惯性增长 健康度将受多维考验

在大调控背景下，城市线的布局将对企业运营产生较大的影响。中国网地产总经理张进认为，当下一线城市的市场环境相对审慎，投资者应避开传统的一线与超大型城市，但这些城市还保有一定的市场容量，“房地产归根到底是量价关系，人口净流入、城市化发展等因素都将影响房价的上涨速度”。

在企业运营健康度方面，张进认为房企获取土地需要大量资金的支持，而2017年房企整体净负债较高。“房企开发的成长基础是土地开发，在未来很长一段时间内将受制于整体调控，”张金分析道，“房企对土地有较大诉求，未来将从住宅用地逐渐转向多功能用地，从而进行产品多元化，但多元化的融资渠道才能支撑多元化的发展。”

此外，张进还认为可以从房企的风险控制、利润率指标，管理团队、采购体系与成本控制的水平，多元化程度等维度判断其运营的健康度。“未来房企的风险控制将更为严格和精细，同时它们的回款速度、现金流等方面将面临挑战，”张进说道，“房企的健康度是一个很大范围的概念，当下房企已穷尽融资手段，未来可能会研发与金融机构配合的产品。”

对于当下房企的土地储备，张进指出，当下一些房企货值的实现度足够，但后续的发展还需观察，“在当下的调控背景下，后续是否出台新的限制政策影响较大”。同时，三四线城市已成为热门区域，2018年房企的销售还会有惯性增长。“经过长时间的发展，房企营销方式和手段基本成型固化，如何提升自身产品力是房企的必修课。”张进说道，“房企的增长预期还需观望，土地储备转化为可销售产品的时间成本，房企对目标、成本的管控能力都与冲击千亿的短期目标息息相关。”

对房企而言，规模与盈利孰轻孰重?张进认为，房企的规模效应已是必然，大房企用更低的成本整体产出利润，而中小房企则追求单个项目的高利润率，“也有一些房企依托于高流转的现金进行发展，利润率并非摆在首位”。同时，张进还认为房企的规模在未来将对利润发展有很大帮助，“虽然并非绝对，与企业的发展理念也有一定关系”。

“一些房企利润下降，有可能受到了企业转型、土地获取、资金杠杆、企业信用评级等原因限制和影响，”张进分析道，“房地产市场在高速发展中，行业集中度走高，并购也会变多，单年报表很难体现，还需长期关注。”

对于行业的未来，张进预测，从前保持着投资属性与高利润率的房地产行业，正经历从高速发展转变为高质量发展，将在未来走向成熟和稳定，“房地产发展都会经历周期，当下整个行业已经进入换挡期;房地产行业的估值会随外部环境影响，未来将会有一系列的调整”。

艾堂明：房企难再保持高利润 行业将告别投资属性

在企业城市布局方面，资深财经评论员艾堂明认为，房企选择合适的城市与地段布局是重中之重。“本轮房地产调控不局限于传统意义上的一二线城市，范围较大，”艾堂明分析道，“热门城市地块流出较少，竞争激烈。”此外，调控周期长导致房企未来需要更加慎重地拿地，未来的利润空间还是未知数，需要计算盈利空间。

对未来房企的土地布局，艾堂明预测，未来房企将远离大量囤地，采用精细化、多元化的运作，“当下不仅是房地产市场在调控，金融企业也在调控。长远来看，降低经济金融风险是一件好事。同时，房企的高负债率与‘去杠杆’政策相悖，房企可能会在未来变卖资产”。

除了土地储备外，艾堂明指出，通过房企的财务报表等基础资料判断企业健康度是最简单、直接的，“应多角度、辩证地分析房企多年的财务指标。此外，现在一些房企现金流周转速度下降，盈利周期加长，也需要长期观察”。

艾堂明预测，2018年房地产行业增速将同比下降。“2017年的优秀业绩源自两年前房地产市场的火热。”艾堂明说道，“一二线城市房地产市场的火热传导到了三四线城市，低廉的成本与上涨的房价令部分房企的利润增速变高。”随着房企在三四线城市的库存变少，在调控背景下保持高增长率将更为困难。在房企的利润增速下降后，其精细化运作与管理水平将受到考验。

对于行业未来，艾堂明认为，房地产行业估值将保持稳定，整体取决于房地产市场的稳定。“房地产调控的持续与延续性将强于以前，范围也更广，调控有助于市场的稳定;同时房企利润率的稳定也有助于估值的稳定房地产行业”艾堂明说道，“未来房地产行业将告别暴利、投资属性，同时逐渐向其他成熟行业靠拢，进入稳定的消费时代。”