刚需北移，李沧区晋身改善入门区域，洋房产品逐渐增多。据楼盘网了解，目前李沧区在售洋房有米罗湾、为东湖山美地书香郡、新城香溢紫郡、皇后道千山外、和达璟城·紫御等几个项目，整体价格在18000-26000元/平左右，价差背后自有原因。

伟东湖山美地书香郡  均价26000元/平左右

项目位于李村商圈北侧隶属CLD中央居住区，111、103、109、503、502、640等多条公交经停且距离李村商圈约4站公交距离，南侧紧邻实验二小，可划片入学，配套及交通、区位较好。缺点在于已交房高层期物业口碑欠佳。

世园板块洋房过招  均价23000-26000元/平

世园板块作为李沧区近年来热门的生态发展板块，既有四通八达的畅通道路网又有院士港、中科院大学规划等，正在逐步完善。和达璟城紫御、皇后道千山外、新城香溢紫郡作为同板块内竞品项目均有洋房在售。和达璟城紫御洋房偏卧龙山，均价在23000-24000元/平， 较4-6月份24000-27000元/平均价略有松动。新城香溢紫郡较皇后道千山外区位略好，近金水路，在售均价约为26000元/平左右；皇后道千山外在售12#均价23000-30000元/平，主流在23000-24000元/平，介于新城香溢紫郡和和达璟城·紫御之间。

世园板块目前缺乏大型商超及成熟的人气，入住率较高的为万科生态城、世园美墅等。不过，和达璟城规划近7万平商业， 并有规划地铁M2号线延长线经金水路链接地铁M11号线，中远期配套、交通有望逐步成熟。

米罗湾 低价代表  190-220万/套

项目在售洋房产品为别墅改洋房， 产权60平实际使用建筑面积120平4层洋房，受产品特性影响售价相对较低，均价在15000-19000元/平，与目前李沧区在售高层价格基本持平。

另外，米罗湾位于东李近双峰山，区域公共交通欠佳，距离成熟商圈李村商圈超3公里以上，因此售价中等偏低。

目前来看，米罗湾周边大型规划较少，缺乏大型商超、地铁等规划。较近的为既有的惠水路和九水东路，截至目前暂无轨道交通规划，后续发展空间略逊于世园板块。

推荐理由：近天水路

动态：皇后道千山外洋房12#已加推， 建筑面积115-140平户型，均价23000-30000元/平；另外在售8#带装修，建筑面积89平、98平、112平户型，均价18000-20000元/平。

实景图

项目简介：皇后道千山外是皇后道项目二期升级新品，项目地块位于李沧区世园大道与汉川路交界处,规划有10栋6-7层洋房，5栋32-33层高层及部分沿街商铺。皇后道千山外产品为6层半坡低密洋房，依半坡打造高地势台地洋房，4.2米开间，1.8米阔景大阳台，利用率可以达到150%。

交通状况：背靠市政景观大道世园大道，金水路、九水路近在咫尺。南侧是金水路，东西两侧分别邻近宾川路与汉川路，经青银高速、滨海公路可直驱青岛市区；距离火车北站约8公里，距离流亭机场约12公里。

物业地址：青岛李沧世园板块世园大道与汉川路交界处

<!--subtitle:和达璟城·紫御-->

推荐理由：北移世园会会址公园

动态：和达璟城·紫御在售11-16#、31#、34#、35#洋房，建筑面积142平和165平户型， 均价23500-27000元/平，暂无优惠。项目另有和达玺悦别墅在售。项目处于平销期。

实景图

项目简介：和达璟城·紫御位于滨海大道西，坐落于青岛世园生态商住区内，共600余套多层洋房；容积率1.09，采用人车分流设计，保障居者安全。和达璟城·紫御近邻多条城市交通主线，“三纵三横”交通路网快速通达岛城，周边轻轨R1（在建）、地铁M2（在建），便捷抵达李村、崂山商圈，拟规划建面约7万㎡商业；临近401医院北院区、青岛第八人民医院东部分院（建设中）。 和达璟城·紫御是和达璟城三期，户型建面约132-175㎡的大平层洋房，设有超大露台可270度瞰景；大面宽短进深，采光性好；主卧南北通透、餐厅全明；部分户型可电梯入户。

交通状况：三纵三横交通，横向道路有世园大道、金水路、九水路；纵向道路为青银高速、滨海大道、黑龙江路贯穿； 轨道交通系统， 青岛第一条轻轨——R1轻轨（在建），连接蓝色硅谷与崂山区金融商务中心。

物业地址：青岛李沧世园板块天水路869号

<!--subtitle:新城香溢紫郡-->

推荐理由：南侧临学校

动态：新城香溢紫郡在售洋房7#，洋房7#建筑面积95平、125平、140平户型， 均价26000元/平左右，顶层和底层复式均价27000-28000元/平左右。11#、15#、17#高层在售，建筑面积90平、110平、少量120平户型， 均价18000-21000元/平。

实景图

项目简介：新城·香溢紫郡项目位于李沧区金水路与汉川路交汇处，该项目首推H地块，一期地块项目占地约30073㎡，建面67001㎡，容积率1.7，总户数501，车位数量521个。二期整体占地56372.60㎡，总体规划建筑面积222792.15㎡，其中地上建筑面积169117.80㎡，共1576户住宅，容积率为3.4，绿化率约34%；新城香溢紫郡项目包括高层和多层住宅，着力打造世园板块低密度精致社区，洋房户型建面为89-140平，高层户型建面为80平套二和89平套三。

交通状况：周边已开通130路、387胜利桥等地。另外，政府规划新增的389路、390路、640路公交线路目前也已经运行通车。地铁M2号线向北规划延伸至金水路，并沿金水路向东直通滨海大道，与在建的R1轻轨相接。

物业地址：青岛李沧世园板块金水路与汉川路交汇处（宾川路西侧）

<!--subtitle:伟东湖山美地·书香郡-->

推荐理由：李村商圈北侧 区域成熟

动态：伟东湖山美地·书香郡在售电梯洋房，主推23#、25#，建筑面积90平和116平户型，均价26000-27000元/平，毛坯交付。

实景图

项目简介：伟东幸福之城湖山美地项目是伟东幸福之城四期，占地约40余万平，西临老虎山，东眺卧龙山，内含近万平湖泊；伟东幸福之城湖山美地涵盖小高层、高层、洋房三种产品，主打56-90平全明方正户型；95-170平花园洋房，一楼带私家庭院。 青岛市第二实验小学落定于伟东幸福之城IV期湖山美地社区内，总投资约1.1亿元，占地约2.1公顷，有30个教学班，6年学制，已投入使用开始招生。

交通状况：乘坐8、9、12、318、363、371等公交车，至黑龙江路下王埠东站公交站点下车

物业地址：青岛李沧李村商圈黑龙江中路482号

<!--subtitle:米罗湾-->

推荐理由：平价 瞰双峰山

动态：米罗湾7月20日已加推34#洋房， 建筑面积120平左右，目前有交7万优惠十几万活动， 惠后总价在190-220万/套，车位尚未开卖。项目仅剩余33#尚未推出。

实景图

项目简介：米罗湾由青岛新海园山溪春城置业有限公司于2011年开发建设的项目，项目位于世园核心李村河畔，坐落于青岛市李沧区九水路南侧、宾川路以西。米罗湾项目总占地约26万平方米，总建筑面积36万平方米，投资额约14亿元。 项目分四期开发，为地中海式建筑风格，含电梯花园洋房、高层、小高层等产品。目前在售产品为三期5-8层多层产品、73-133平电梯花园洋房。

交通状况：乘坐公交112，113，128，30水东路米罗湾站下车即到。项目前面的金水路将拓宽至60米，项目旁边的宾川路将拓宽至40米。

物业地址：青岛李沧李村商圈惠水路518号（宾川路与惠水路交界处以西）