刚刚过去的上半年,岛城楼市呈现出一个十分明显的特点:无论是新房市场还是土地市场,近郊区域的表现都十分活跃。其中尤以西海岸新区、城阳区、胶州市和即墨市最为活跃。从今年下半年的新上市项目和成交地块来看,这几个区域仍将持续上半年的活跃,成为岛城楼市当仁不让的佼佼者。

近年来,随着主城区供地越来越少,不少品牌房企提前转变思维,到近郊区域抢滩。如华润、融创、海尔地产、海信等房企,将较大精力放在西海岸；万科、龙湖、保利、银盛泰、青特、鑫江等房企,近几年在城阳区布子较多,吸引了众多置业者的目光；保利、新城、银盛泰、中洲等也有项目在胶州落地开花；而中海、万科、天一仁和等在即墨的布局,也带动了整个区域的楼市发展。 

上半年数据:上半年近6成　成交量来自近郊

据楼盘网平台集团数据监控了解，根据青岛网上房产数据统计显示，2017年上半年青岛新房住宅成交82127套，同比增长9.2%；成交面积900.22万㎡，同比增长13.43%。分月来看，1-3月同比均出现大幅增长，但在3月分出台限购政策后4-6月份成交虽然持稳在12000-14000多套之间，但同比2016年上半年成交旺季略有走低。

其中有近6成的成交量来自近郊区域的西海岸新区、城阳区和胶州市。具体来看,黄岛区上半年成交17948套，成交面积190.46万㎡，稳居成交套数和成交面积区域榜首；其次为城阳成交14137套，成交面积148.98万㎡；胶州成交13183套，成交面积140.44万㎡。

随着市区土地供应量的减少，市区在售的新盘数量也呈现锐减的态势，从当前市内四区来看，市南市北崂山三区在售新盘极少，单价动辄2万+的房价令不少购房者难以接受，传统的刚需胜地李沧区也已成功“脱刚”。位于九水西路37号的金科罗兰公馆是李村为数不多的多层洋房，今年4月首开均价21000元/㎡，拉高了李村中部整体房价水平，目前已全部售罄。李沧西部的代表楼盘越秀星汇蓝湾，均价15000元/平，目前住宅也已全部售罄。新盘汇集地东李板块，片区新盘价格大都超过18000元/㎡，着实令刚需族望而却步。

相比之下，近几年规划利好、配套愈加齐全的郊区的房价仍然在众多购房者的接受范围内，而受到不少购房者的亲睐。

黄岛50余盘入市 成推新主阵地

西海岸新区将是今年下半年推盘量最多的区域,多个纯新盘的入市十分引人注目。

如海信地产旗下的海信花伴里二期,预计于10月份开盘,主推80~120平方米的高层产品；海信珠山小镇项目,下半年入市产品包括小高层、多层和别墅,面积在89~190平方米之间。银盛泰集团旗下在中央活力区开发的项目银盛泰星悦城也将在下半年开盘,将推部分电梯洋房产品。海尔地产莱茵公馆也将全新入市。

从土地市场来看：近期，万科花4.9亿底价竞得团结路以西、淮河西路以东一幅地块,除建设住宅等产品外,还需配套养老公寓和体育设施；龙湖也有大动作，7月10日竞得宁海路南侧、干可子路西侧一幅地块,成交楼面地价5260元/平方米，成交总额1.73亿元，建成后销售均价为13400元/平方米；7月14日，龙湖又通过收购青岛馨梦园投资有限公司,获得古镇口军民融合示范区内两幅住宅用地，可开发体量超过10.3万平方米；银盛泰于近日以8207万元的底价竞得原胶南市东岳中路南、崇文路东一地块；此外，融创近日收购了万达位于西海岸的东方影都和维多利亚湾项目,成为西海岸最大“地主”。

其他加推项目已住宅项目为主，天一兰悦公馆、康大观山樾、天泰阳光水岸、福瀛天麓湖、海信花伴里二期等上半年热销项目下半年也或有加推。

城阳区下半年库存量有望提升 刚需为主改善兼具

随着市区土地供应量的减少、连接主城区最近的城阳区因其性价比较高、配套完善、规划等利好因素备受置业者关注。尤其是在地铁大规划的带动下，一些手头资金紧张的置业者将买房的区域移至城阳。

2017青岛楼市下半年城阳区可能上市的纯新盘有三个：

天泰阳光里项目规划公示已出，虽未开盘但因近地铁1号线、毗邻青岛农大已经备受关注；同样纯新盘鲁昊棠琳湾预计九月份左右开盘，项目包含高层、洋房、叠拼；金科阳光美镇二期预计七八月份开盘，售楼处已开放，产品以叠拼和联排为主。

除此之外，城阳还有7个项目或于下半年加推新房源。

胶州进入房企时代  保利/银盛泰/中海争霸 

随着新机场的动工开建，多条轨道交通线路的规划，品牌房企纷纷抢滩,目前已集聚了绿城、新城、银盛泰、保利等多家大鳄。

2017青岛楼市下半年的胶州房产大鳄项目陆续进入开盘期，预计有3个纯新盘面市。

新城玺樾项目开发周期约8-10年，首期即将在今年下半年开盘，包含建面约122-148㎡院景别墅、建面约98-130㎡湖畔洋房。保利叁仟栋目前规划中，售楼处暂未开建，沙盘、户型规划中，开盘时间未定。胶州银盛泰博观锦岸预计7月份首开，小高层带装修预计均价10000-11000元/㎡左右，洋房均价11600-13000元/㎡。中海御湖二期洋房预计下半年开盘，建面约105-142㎡，带装修，邻少海湖。

即墨下半年新盘剑走高端  

近期,即墨的楼市也不寂寞。位于蓝色硅谷的鲁信和璧花园项目,二期加推,产品类型为116~136平方米户型。保利地产位于即墨长江二路的项目也将于今年下半年亮相。即墨的土地市场最近因为近日中海在创智新区的拿地炒得较热,据了总价超5亿元,后期或开发别墅、洋房等产品。活跃,成为岛城楼市当仁不让的佼佼者。

<!--subtitle:万科魅力新城-->

动态：万科魅力新城项目目前洋房9#、10#、16#在售，在售户型建面为126-146平左右，均价为19000-25000元/平左右。小高层2#、18#在售，户型建面为125㎡，均价16000-19000元/平，项目计划7月加推小高层产品，户型建面为125平左右，具体时间待定。

万科魅力新城效果图

容积率：1.42

绿化率：35.00

项目简介：万科魅力新城位于城阳世纪公园东，占地面积4.2万㎡，建筑面积8.9万平，分为两个地块，其中北侧地块为建筑面积85平套二，南侧地块为建筑面积125平小高层及建筑面积140-160㎡花园洋房

交通状况：靠近文阳路、兴阳路、长城路、青威路；距离高速、机场较近。

<!--subtitle:绿地国际花都-->

动态：绿地国际花都在售16层毛坯小高层1#、2#、4#，户型建面为93平两居和114平三居，均价9000元/平左右。

绿地国际花都效果图

容积率：3.00

绿化率：40.00

项目简介：绿地国际花都位于黄岛区琅琊台路与唐岛湾路交汇处，分东、西两处地块，总建筑面积约7万方，包含高层、洋房、商业等多种业态。

交通状况：绿地国际花都位于琅琊台路与唐岛湾路交汇处，连接南北，贯穿东西，路网密布，无论是公交还是私家车出行都很便捷；公共交通：胶南10路环线、胶南7路、黄岛513路、黄岛西9路、黄岛502路、胶南206路、胶南207路等。

<!--subtitle:忠观悦府-->

动态：忠观悦府户型建面92平套二和102-132平套三房源在售，均价7400元/平。项目位于胶州市杭州路与泸州路交汇处东80米（河头源小区北门对面），整体占地面积150亩，规划建筑面积35万㎡。

忠观悦府效果图

容积率：3.50

绿化率：35.00

项目简介：忠观悦府由青岛建荣建设发展有限公司兴建，香港忠观集团投资建设的宜居楼盘，总投资10亿元，内有一个组团是回迁安置房，与项目商品房一路之隔。项目整体占地面积150亩，规划建筑面积35万㎡，是一个包含住宅和商业的全新水景绿色社区，项目一期由3栋17层的高层和7栋7层的多层组成，沿街网点依泸州路北侧而建，满足业主的日常生活所需。

交通状况：忠观悦府位于胶州市区两条主干道杭州路和广州路之间紧邻泸州路，向西80米为杭州路，向东为贯穿胶州南北的广州路，向北可达兰州路，郑州路到胶州火车站。

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