· 青岛甲级写字楼市场持续吸纳，租金水平保持稳定

· 零售市场竞争日趋激烈，西部一站式的购物中心于本季度开业

· 青岛住宅市场呈量价分离走势，价格涨势或减缓

青岛，2017年7月25日—全球的房地产服务商戴德梁行回顾2017年二季度青岛房地产市场的表现, 并展望未来的发展。

青岛甲级写字楼市场持续吸纳，租金水平保持稳定

2017年第二季度，青岛甲级写字楼市场无新增供给入市，总存量仍为106.1万平方米。

本季度青岛甲级写字楼市场较为活跃，净吸纳量为25,311平方米，空置率降至17.7%，环比下降2.4个百分点，但仍处在较高水平。分商圈来看，市南CBD持续吸引了一些设计类、房地产类公司入驻，如德州奥特莱斯置业有限公司选择入驻远雄国际广场，天华易境建筑设计入驻海航万邦中心。崂山CBD凭借其金家岭新区政策优势和不断提高的写字楼品质，吸引了大量的金融企业在此设立总部，平安健康、平安租赁于2017年上半年分别进驻杰正财富中心和上实中心。市北CBD凭借其较低的租金优点和较高的楼宇质量，之前新增的写字楼持续吸纳，本季度梦娱科技、泓睿集团各租赁了世纪中心4号楼1500平方米，藤蔓科技租赁中海大厦500平方米。

从成交租金来看，本季度，青岛甲级写字楼市场平均租金保持稳定，至每平方米每月122.4元。分商圈来看，市南CBD月平均租金略降1.8%，至每平方米每月130.9元，崂山CBD区域内平均租金环比略升0.8%，至每平方米每月123.3元；市北CBD区域内平均租金环比略降2.2%，至每平方米每月88.6元。

未来3年，青岛甲级写字楼新增供应在三大核心商圈均有分布，崂山CBD和市北CBD写字楼供应则主要集中在2017年。2017年下半年，整个青岛甲级写字楼市场将有近49万平方米的新增供应入市。随着这些项目的集中入市，青岛甲级写字楼市场竞争将会更加激烈，市场空置率也将进一步上升。

零售市场竞争日趋激烈，西部一站式的购物中心于本季度开业

2017年第一季度，青岛全市社会消费品零售总额达1033.9亿元，同比增长8.6%，消费稳步提升。同期，青岛市城镇居民人均可支配收入12,534元，比上年同期增长8.2%，收入的稳步增长，将进一步加大消费者的购买力度，从而促进零售市场发展。

第二季度，位于中山路商圈的金茂湾购物广场的开业，为青岛零售市场带来8.5万平方米的新增供应，青岛零售市场总存量达258.1万平方米。

位于四川路23号的金茂湾购物中心是金茂集团在青岛投建的购物中心，同时也是青岛西部多业态一站式的购物中心。项目总建筑面积为8.5万平方米，共六层，包含了商超、零售、餐饮、儿童、休闲娱乐等多种业态。金茂湾购物中心引入星美国际影城，家家悦超市等品牌主力店，项目开业率超过90%。

随着零售市场竞争日趋激烈，越来越多的购物中心开始另辟蹊径来吸引消费者。青岛李沧万达全新打造的“糖果城” 于本季度开业。“糖果城”占地1.2万平米，是目前青岛最大的一站式儿童主题街区。此举在吸引儿童消费的同时, 提高了家庭客群的可逛性和停留时间，增加消费者触点。

2017年，青岛优质零售市场还将有近9万平方米的新增供应入市。未来的青岛零售物业市场，随着各大购物中心的入市，市场竞争更加激烈，将会对商铺的租金和售价造成较大压力; 同时，随着连接李村商圈、新都心商圈、香港中路商圈和中山路四个商圈的地铁三号线的全线贯通，青岛各商圈联系也日趋紧密，商圈区域间差异将不断缩小。

青岛住宅市场呈量价分离走势，价格涨势或减缓

2017年3月，青岛政府连续两次发布限购政策，通过限制外地户籍人口买房，限制二手房买卖时间，“认房又认贷”提高非首套房首付比例等政策，来限制房地产市场的投机行为。受3月出台限购政策影响，2017年二季度，青岛新建商品住宅市场成交量为40,947套，同比下降20.5%，降幅较大。

2017年第二季度，青岛新建商品住宅成交均价为每平方米10,638元，环比上升13.6%。从成交面积来看，改善性住房需求已成为市场需求的主力。二季度，90-144平方米的改善性户型成交占比高达57%，远超过27%刚需户型成交占比，成交结构中品类变动或成为影响成交均价的主要因素。

2017年第二季度，青岛市全市住宅批准上市套数为22,663套，环比上升59.2%。从供应区域上看，供应最多的是即墨市和青西新区，分别为5,373套和5,196套。截止6月底，青岛市可售住宅套数为109,235套，可售总面积约1,208万平方米。且受前期销量下降影响，住宅市场出清周期升至8.05个月。从存量区域分布来看，市内区域存量较少，大部分存量均分布在周边县市区域。

戴德梁行山东区域总经理张春雨指出，本季度，青岛住宅市场呈现量价分离走势，随着政府限购政策及银行信贷收紧政策进一步发酵，下半年青岛市内新建商品住宅成交量或会进一步下降，成交价格涨势或减缓。

关于戴德梁行

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