龙湖冠寓除了租售同权 还要租售同品！

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　　嘉宾：龙湖冠寓品牌推行部负责人
　　访谈：地产大哥研究员 / 楼兰
　　房地产的职业集中度会越来越高，有必要把规划和商场份额做上去。
　　“龙湖现在是在面向未来做一些预埋，准备一些才能，做一些**。”因此，龙湖会继续加强购物中心、长租公寓等重财物产品。
　　——龙湖集团CEO邵明晓
　　蓝海商场：购是存量，租是增量
　　Q：龙湖做长租，出于哪些考量？对冲地产事务周期性动摇、捉住职业风口？
　　A：国家鼓舞开展租借商场，提法从“购租并重”到“租购并重”，“购”变成存量，“租”变成增量。从方针上来说，有许多利好：
　　公寓（长租或短租）营改增税率，从11%调整为6% ；
　　商业用房可以改为租赁住房，调整后水电气价格从商用标准改为民用标准。
　　第二，从城市活动的趋势上来说，未来全国5个人中，就有1个人是租客。租房需求带来的增量商场，缺口很大，存在“一九”倒挂现象：
　　商场上90%的租房集体，都有消费晋级的需求。但品牌公寓的商场占有率不超越10%。真实的数字是不到2%。而发达国家的这一比重达25-30%。
　　应该说，供需激烈不平衡。98%的人都是嗷嗷待哺，巴望租住晋级。
　　这98%的房源，还处于租住1.0时代，黑中介、效劳差、安全问题等痛点许多。这已经成为一个社会问题了。
　　国家关于租借的方针里屡次说到：要进步住宅租借企业的规模化、品牌化、规范化和标准化水平。这不是空穴来风。
　　长租公寓，这是一片蓝海商场。
　　第三，2017是龙湖长租元年。进入长租公寓，是龙湖围绕居住进行深度布局的一步。
　　从今年开始，长租公寓已经成为龙湖四大主营业务之一：住宅开发、物业管理、商业运营及长租公寓。长租主要针对年轻人，未来还会布局养老地产，公司的战略叫提供“全生命周期”服务。
　　多业态布局，具有战略意义。
　　第四，拿地自持成为行业常规，国家的导向越来越强化精细化运营。
　　对企业来说，做长租公寓也是响应国家号召、盘活自持土地的一种方式。
　　差异化：City Hub商住办综合体
　　Q：对比万科泊寓、旭辉领寓，链家自如、我爱我家相寓，龙湖冠寓的差异化在哪里？
　　A：如果说长租公寓1.0阶段是传统二房东模式，那么，2.0和3.0阶段是专业化公寓管理模式。
　　目前，行业整体处于跑马圈地的2.0阶段，大部分公司都在加大运营和营销投入，寻找溢价空间，比如社群打造。
　　冠寓希望做3.0阶段要做的事情：City Hub，意为打造租住社区平台微生态，集合城市生活资源为年轻租住人群所用。
　　即集长租公寓、联合办公以及配套商业于一身的商住办综合体业态。
　　它包括小综合体和大综合体。
　　小综合体指的是一栋楼成为一个Hub（焦点）：
　　一楼做商业、低层是共享办公（一展空间）、高层做公寓，打造成上楼回家、下楼工作、配套商业便捷的小型综合体。
　　大综合体指打通城市之间、公寓之间的生活服务、文化娱乐和商业配套资源，租住冠寓的“龙民”将借此实现衣食住行、文化、娱乐等的交互。
　　2.0社群本质上还是信息孤岛，年轻人之间的交互局限在一栋楼里。City hub将打破物理空间的局限。
　　90后租住群体已经不满足于单纯物理空间的租住需求，《欢乐颂》的热播即是明证。
　　City Hub的运营能力，将是冠寓打造溢价竞争力的**所在。
　　TOD模式：长租公寓的出口
　　Q：对比开发商、酒店集团、地产中介、“互联网+中介”布局的长租公寓，龙湖冠寓的优势在哪里？
　　A：龙湖做长租的时间起点比较晚，但由于龙湖的体量和品牌效应，会带来一些后发优势：
　　冠寓可以借助龙湖的生态体系，同一些商业品牌合作，搭建City Hub综合体；
　　或者联动当地政府的政策导向，为租住群体提供更优质的服务，比如协助获得租房补贴；通过TOD中的商业为长租公寓等业态引流。
　　长租公寓可以成为龙湖TOD模式的其中一环。
　　TOD即transit-oriented development，指以轨道站点为中心，建立集工作、商业、文化、体化规划及开发，使公共交通的使用最大化，居民能够通。
　　TOD主要跟着轨道交通走，但是轨道交通延伸到的地方，很多是睡城——居住的人白天流向城区上班、晚上回来睡觉，周围配套缺乏。
　　所以，TOD模式的价值在于，通过交通和空间规划，搭建产业、创造商圈、盘活商圈。
　　目前，龙湖已在全国打造15个TOD项目，未来会有超过20个TOD项目陆续落地。
　　比较典型的TOD项目是重庆时代天街，其所在的大坪已实现社会零售总额超500亿。
　　靠租金盈利？
　　Q：国外租金回报率比较好的是4.5%左右，国内是1.5%，加上通胀因素，相当于国外的3.5%。
　　国内长租公寓尚处于微笑曲线的底端，未来3.0阶段取得规模化优势后，可获得较高的租金溢价。可见，公寓营收端口多元化的重要性。
　　那么，冠寓的出口在哪里？
　　A：从资产运营的角度来说，要确保资产保值增值。具体分几块：
　　一是通过提高硬件和服务水平，打造高溢价。与周围民居相比，溢价率在20-30%。
　　二是通过运营优势降低成本。
　　比如，集团充分授权，决策速度比较快，看到项目后几天之内就能做出决策；拿项目到开业控制在120天内；
　　依托龙湖的招标采购体系，可以实现低成本和快速供货；优化人房比效率；更注重续租率而不是出租率指标等。
　　三是资金成本比较低。冠寓的资金全部来源于龙湖集团**，资金成本只有4.7%。
　　冠寓的体量是15000间，目前还在全力冲刺规模。当体量达到50000间时，会复盘考虑是否要调动金融杠杆来融资。
　　房源获取：自带属性
　　Q：龙湖冠寓为何全是集中式公寓，没有布局分散式？房源从哪里来？
　　A：在房源获取上，龙湖是轻、重资产结合，“自带属性”。
　　重财物的来历：一是自我克制土地，本年获得的自我克制土地将悉数用来运营长租公寓。二是收买，本年开业的杭州西溪蓝保店，就是经过收买商业用地改建的。三是来历于City Hub商业地产业态。
　　在轻财物获取上，龙湖紧跟城市产业结构的布局调整。比方，有些区域的定位中不包括居住特点，可是能够布局联合工作业态。冠寓的商住办小综合体恰恰契合这种定位。
　　就是说，能够经过商住办小综合体业态，来获取长租公寓租借房源。
　　龙湖冠寓坚持轻重并重，轻重份额是动态值，需依据财物物业状况和运营形式进行动态办理，完成财物运营的保值和增值。