青岛房产市场重大变化 刚性需求仍很大

青岛是山东半岛最具特色的海滨城市。2007年以来,新政府逐渐将城市建设重点由前海向后海(胶州湾)转移,房地产市场面临新的重大变化和发展机遇。

2018年，全国热点城市调控政策不断加码，与此同时，青岛市限购再升级，限购限贷限售限价。

商品房成交

根据锐理数据统计，截止2018年年中，全市102个重点项目约170次开盘，共计加推31197套。全市商品房供应757万㎡，成交953万㎡。全市商品房供应109万㎡，成交130万㎡。

从新增分布看, 2018年上半年青岛市商品房新增供应主要集中在西海岸、胶州，城阳等城郊区域;其中原黄岛区新增超100万㎡，占全市供应11.4%，位居八区四市供应之首;其次为胶州,新增供应103万㎡,占比9.8%;主城区共供应129.46万㎡，占比14%，环比下降35%;

从成交分布看, 2018年上半年商品房成交受主城区房价高企的挤压，成交外溢,原胶南市、胶州市、城阳区、即墨区四区市为成交主力区域，其中胶州、原胶南分别成交96万㎡和90万㎡，占全市成交量的10.1%和9.5%;

价格方面，主城区均价已全面超2万/㎡ .市南区签约均价39525元/㎡,位居首位;崂山区签约均价为29015元/㎡，位居第二;各区域均价环比均有不同程度的上涨，其中原胶南和崂山均超20%。

存量

2017年市场热度高，供小于求，去库存成绩斐然，年末时库存继续下降，去化压力同比持平。

截止2018年年中，从走势上来看，全市商品房存量及去化周期整体呈下降趋势，6月峰会后市场放量供应，存量稍微反弹，去化周期相对延长至12个月，从实际调研来看，市场需求旺盛，去存压力维持在较低水平，去库存效果显著。

存量区域对比

2016年青岛市市场存量主要集中在西城区和近郊区，去化压力相对较大，主城区中李沧去化相对较快。

2017年青岛市市场存量依旧主要集中在西城区和近郊区，去化压力相对较大，主城区中市南区受房价影响，去化周期达58个月。

2018上半年 西海岸、城阳、胶州、即墨商品房存量突出;高新区去存压力全市最小。从去化周期来看，主城区以原四方去化速度最快，上半年多个新盘及老项目加推入市，市场热度较高，去化速度快，去化周期仅10个月;平度、莱西商品房市场相对单一，受城市外扩影响带动销售量上行，去化周期仅9个月;市南存量不打，但目前在售项目价格较高，去化难度大，去化周期达78个月;原市北区因商办物业占比远高于青岛市整体水平，去化周期在27个月左右，去化压力较大。

近郊成供销主力

2018年上半年土地放量供需两旺，集中在近郊区和远郊区。受6月份峰会影响，出让供应减少，但上半年大部分月份供应同比上扬。上半年全市供应土地962万㎡，成交土地986万㎡，成交土地平均楼面价2752元/㎡，供应量同比增加150%，成交量同比增加223%，楼面地价受主城区成交土地占比增大影响，同比上涨64%。

根据7月份青岛楼市“成绩单”来看，近郊区域的火爆程度已经远远超出想象;尤其是近郊区域，各大楼盘人气爆棚，房源开盘即售罄。

刚改族与投资者占比较大

2018年上半年青岛调控政策加码,户籍人口纳入限购、限售时间延长至5年，受政策影响，成交量受到-定的抑制，但是青岛住宅市场供需矛盾突出，市场火爆，虽然供应量短缺,但成交量环比仍然与17年下半年持平,导致价格不断上涨;目前青岛虽然出台严格的“四限”政策，同时又出台了人才新政冲抵了之前的限购政策,调控的力度相对成都、西安等同级别二线城市要宽轻,在楼市供需矛盾突出的当下,青岛不排除会出台更严厉的调控政策,但是受之前两年供地量少、存货量低影响，下半年即使成交量受到影响,价格短时间内仍然很难下调。

从近几年各面积段成交占比看，70㎡以下户型的占比呈现明显下降趋势，110-130㎡改善性需要逐渐增加，可以说目前青岛市购房者已经从单纯的居住需求转变成换房和投资需求。

另外,青岛城市化进程仍在轰轰烈烈地展开,新涌入的移民、新增人口将创造更多的住房需求。由此可见，青岛市未来住房的刚性需求仍是很大的。