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70城房价反弹普遍上涨 但楼市仍将降温下一篇
北京公积金贷款新政 交一年可贷10万今年“中考季”,房企业绩普遍飘红。综合已发布财报房企的数据可见,房企盈利水平普遍向好,高梯队企业获得了土地和信贷等资源的明显倾斜。
但与业绩大相径庭的是,房地产板块在资本市场的表现一路下跌,上半年的房地产指数跌幅为28.89%,创造了新低,地产股市值蒸发万亿元。在许多业内人士看来,在楼市调控背景下,上半年房企已出现回款率下降、市场化拿地成本高、限价压缩长期利润、板块PE估值难以持续提升等情况,这些因素间接导致了房企财报公布后却出现了股价下滑的情况。
与此同时,7月31日中央政治局会议“坚决遏制房价上涨”的楼市定位,也将影响房企对下半年的市场预期。在已公布的下半年计划中,不少房企对推盘计划、融资节奏和拿地规划作出调整。
而房企资金链不断收紧已是不争的事实,那么,房企的下半场又将如何走下去?
上半年明显降速
尽管上半年大部分上市房企都录得不错的业绩表现,但纵向对比来看,增速放缓的影像,正投射到多家上市房企身上。
房企前三名中,上半年,万科实现销售金额3046.6亿元,同比增长9.9%,增幅与去年同期的45.8%相比,大大降低。碧桂园实现合同销售约4124.9亿元,同比增长42.8%,这个增幅也远低于去年的131%。恒 大累计合约销售金额为3041.8亿元,同比增长24.6%,增幅同样大幅低于上年同期的72.2%。
前三名之外,绿地上半年的销售金额同比增长22%,中海的同比增幅只有18.5%,龙湖仅同比增长了4.8%。这些销售增幅,相比2017年上半年,均出现不同程度的下降。
不仅是销售增幅,万科、绿地等龙头房企的利润增速也出现滞胀态势。按照已经发布的中报,万科上半年归属于上市公司股东的净利润同比增长24.9%至91.2亿元,但净利率却同比下降1.85%至8.61%。
中原地产首席分析师张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时表示:“随着房地产调控的深入,房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象,从之前一年多的房企普遍上涨,逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓。包括碧桂园、万科、恒 大,销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。”
易居房地产研究院总监严跃进认为,目前行业强者恒强格局凸显,随着行业集中度进一步提升,预计到2020年,三大龙头房企的市场占比会超过20%。即便市场总量维持不变,龙头房企也能持续占领市场份额,行业集中格局仍将延续。随着房地产市场调控的进一步从严,小型房地产企业的退出将会加速,房地产市场的马太效应将会愈加明显。
回归理性“减速”
对于下半场房企该如何走,张大伟认为,由于2015、2016 年的销售火暴,市场主要房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。但从未来趋势看,房地产本轮发展的最高峰已经接近过去。房地产企业频繁提及降低杠杆将成为未来主流企业战略。
对于下半年的政策走向,申万宏源研报表示,房产税试点的进一步扩容可能成为下半年的政策方向,以助降低购房者的购买热情。考虑到房产税试点扩容的不确定性以及本币汇率的波动,市场情绪对负面信息会保持高度敏感,维持房地产板块低配评级。
银河证券房地产分析师潘玮表示,目前房地产调控方面依然,预计下半年房价将保持平稳。库存方面,开发投 资规模上行,供给端呈现稳步放量态势,同时存量继续回落。土地市场方面,流拍现象及溢价率走低继续,呈现出一定降温趋势,未来有望进一步回归理性。
目前,房企在规模上已出现放慢速度的情况,比如之前一直追求“高周转”的碧桂园,在中报发布会上下决心要“减速”:公司正在重新审视本公司的管理系统,为了立基百年,宁可放慢一些发展速度。
潘玮认为,随着土地购置价格的上涨,预计行业利润空间中长期或将面临下行压力,未来结算利润率水平也将会触顶回落。另外,房地产企业持续分化,一二线城市房企销售增速和投 资力度均高于三线城市房企,会继续看好地产板块的行情,虽然政策调控仍将持续,但边际调整的空间不大。
新城控股高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时指出,房企需要进行战略布局、人力资源、财力投放、销售策略、土地拓展的全面调整,有收有放。比如,在调控严厉的一二线城市收缩战线、减少投 资、加速去化、回笼资金。在调控相对宽松、市场比较稳定的二线核心城市,需求充足,供应偏少,可以继续布局、寻机拿地、扩大投 资、扩充团队、扩展市场。在部分经济、人口、收入、区位等条件较好的三四线城市,房价、地价上涨接近峰顶,需求转向改善且有所下降,未来成长性已然不足,在这些城市的布局可以适当放缓,销售应当加快。
“未来两年内,棚改货币化安置面积将见顶回落,缺乏产业支撑而单纯依靠政府出资实现的地产销售难以持续,预计未来棚改货币化对地产销售的拉动将减弱。直接结果是去库存的趋势在收紧,因此三四线城市的土地溢价会降低。”欧阳捷说。
责任编辑: qingdaoyu
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