老四方渐成新的刚需聚集地 新盘众多房价靠谱

青岛市民除了切身感受到城市大规划进程中老四方片区日新月异的改变之外，舒适宜居的老城新区以“超高性价比”新盘，合理的新房价格也悄然地改变着青岛楼市的整体格局。老四方正在不知不觉中散发吸引力，把刚需购房者从李沧甚至更远的城阳吸引回来，这里如今已经成为“刚需”和“首改”最为青睐的楼市片区。

【一】

老企业搬迁"腾笼换鸟" 老四方新盘逐年增多

曾经的老四方西部是青岛工业聚集、人口密度最大的区域。在许多人的印象中，老四方就是脏、乱、差的代名词。虽然这里曾经的工业文明推动了青岛城市的快速发展，但无论是老青岛人还是新市民都对这一区域的新房并不买账，这让老四方区域的楼市一度成为“被遗忘的区域”，就连地理方位更往北的李沧区都赶不上。

转机出现在2008年，青岛市“环湾保护、拥湾发展”的战略开始实施，位于老四方区的近百家老企业被列入了搬迁名单。从启动搬迁开始至今的8年间，老四方在不知不觉间发生着翻天覆地的改变。这一区域也逐渐被一个新名词代替——滨海新区。颐和广场、海信湖岛世家、盈秀花园、保利百合花园等项目都已经陆续交房入住，成为奠定该区域成为新晋居住区的第一批新项目。

除此之外，市北区在2015年共成交的13宗商住地块，其中很大一部分都位于老四方片区。而同样在2015年，曾经以“刚需腹地”著称的李沧区却在整整一年中仅有两宗地块上市找到新东家。这就意味着在2016年的青岛楼市中，老四方的新盘上市数量将远超过李沧区。

特别值得一提的是，于去年年底被万科斥资41亿元拿下的海晶化工地块如今已经破土动工。该项目规模巨大，未来一处规模毫不逊色于“万科城”的大型综合居住社区即将在老四方西部崛起。据万科相关负责人透露，万科未来城的住宅初步规划有能满足刚需的两房也有为改善型置业者设计的三房，预计今年5月份就将推出示范区，六七月份项目就能正式上市。成功拿地后两三个月内就开工建设，半年左右就要开售，可见万科作为大鳄级领军房企动作之迅速，也足以证明万科地产对于未来城项目的重视程度。

除该项目外，位于老四方即将于今年上市的纯新项目还有启迪协信青岛科技城、滨海1号和金科星辰。根据这些项目对外公布的信息，都将主推80-90㎡之间的中等户型，适合首次购房的刚需。

【二】房价暂处洼地 与李沧新盘价格相差无几

一直以来，李沧区都以“性价比高”称霸岛城刚需市场。然而随着李村商圈的转型升级，青岛地铁M3线北段的开跑，世园生态板块成型，曾经让刚需青睐的李沧区房价却越来越高，曾经吸引刚需的价格优势渐渐变弱了。

据悉，自去年李沧辖区内的M3号线北段正式运营以后，李沧区紧邻地铁口的二手房价格便开始上涨。万年泉路站、李村站周边，本就是李沧中心居住区域，加上地铁的推动效应，使之成为目前李沧区二手房市场最为火爆的区域之一。拿万年泉路地铁口紧邻的中海国际社区来说，2015年初该小区二手房均价约为11000元/㎡，目前已涨到12900元/㎡。此外，君峰路区域的京峰雅居、振华路站的振华苑、虎山花苑二手房价位已从2015年同期的8900元/㎡涨到了10100元/㎡以上。永平路站、火车北站周边的越秀星汇蓝湾、北原风景花园单价也都超过11000元/㎡。

除二手房之外，李沧区的新房价格就更不必说了。紧邻李村站口的海信东山郡去年5月开盘时价格仅为9280元/㎡起，均价10200元/㎡。在距今不到一年的时间里，87㎡的套二房均价已经达到了11000元/㎡-12000元/㎡之间。涨幅之大甚至超过市南市北。

而再来看老四方的新盘价格。2014年年中开盘的绿地欢乐滨海城项目如今在售户型建筑面积为88-106平，起价8888元/平，均价9600元/平;保利香槟国际起价9000元/㎡，均价11500元/㎡…… 据克而瑞最新统计数据显示，2月李沧区新房成交均价为10075元/㎡。而老四方则为11360元/㎡。在四方区大批新盘涌现，并开始“价格战”的大背景下，滨海新区的新房价格正在与李沧区缩小差距。

【三】交通|地理条件都便利 未来还有4条地铁途径老四方

从地理位置上来看，老四方距离市南、市北和李沧都比较近，地理位置十分优越。未来规划穿越老四方的地铁线路共计有四条，将为老四方辐射周边区域带来更加便利的交通条件。

根据《青岛市城市轨道交通线网规划调整》公示显示，到2020年，青岛市将架构起11条轨道交通网，远景年共规划16条线路，总长度超过800公里。而据目前最新公布的16条轨道交通线路显示，未来经过老四方片区的地铁线路有M1、M4、M5、M8号线四条地铁线。

其中，M1号线起自黄岛峨眉山路，横跨胶州湾，终至李沧区兴国路站;M4号线起自市南区人民会堂，终至崂山区大河东;M5号线起自欢乐滨海城，终至市南区麦岛;M8号线起自铁路胶州北站，终至市南区五四广场。

参照已于2015年年底开通的M3号线北段，从铁路北站出发到双山十公里的路程仅需十几，极大的方便了市民往来通勤。未来，随着青岛地铁不断从梦想走进现实，以时间换取空间的优势也将让老四方迎来了新的活力。而曾经被年轻人遗忘的老四方，正以一种全新的姿态，迎接它的新住民。