胶州湾北房地产的四次惊变

首先解释一下，惊变，就是忽然发生的，出乎意料的重大变化。

忘记过去，无法看清未来。所以有必要梳理一下这几年湾北的市场变换，你才能看到什么是必然，什么是偶然，什么是机遇，什么是陷阱。

2015年那个火热的夏天，胶州因胶东机场拆迁，第一次在停滞的市场迎来及时雨。其时胶州楼市销售缓慢，步履维艰，某著名大项目已经在半年内换了三任营销总监，但是大多数楼盘依然一个月买个十来套，一年买个一二百套。

胶东第一批十个村的拆迁及货币补偿，无遗是天上掉馅饼，几千户人拿着拆迁款到处找房子，连周边便宜的小产权房都一扫而空。尤其是东部很多楼盘冷清多年的售楼处又热闹起来，两个月便起死回生。

此时的高新区，尚且十分艰难，五六千元的房子遍地。开发商们面对胶州的惊变，极为羡慕，但吃不到嘴里，因为拆迁户们只认胶州，他们的眼光看不到高新区的未来。

这是第一次胶州范围内的市场惊变。

2016年早春，随着青岛中学的开工炮响，五次降息之后，高新区终于迎来了春天，市场遍地抢房，到了9月，融创高新区近7000元的再次发威，如同火上浇油，把市场热度推向极致。

10月，红岛政府开始全部两个街道31个村3万户76000人的大拆迁，计划用三年时间把农村彻底变城市。

之后大拆迁，艰难可想而知，但政府强势推动，总体上进度还算可以，1063万平的回迁房毕竟是个巨大无比的福利，按照目前的市场总价值就等于一千多亿，就免费送给了这三万户，平均每户几百万的财富流入，这么好的事情，并不能完全满足人们贪婪的心。

而负责这项工作的蓝城，只是个代建公司，自身并无多大的实力。大回迁的结果，只能是留下的几百亿建筑成本的债务，红岛土地市场至今尚未爆发，吸金有限，不知道这些钱谁来还?

这是第二次扩及到全红岛的惊变，至今尚未完成。

2017年早春，土地市场的主线再次回到胶州。

由于青岛土地市场的总体沉闷，而众多开发商的蜂拥而入，导致僧多粥少，无米下锅，大家都把眼光瞄准了一个叫产业新区的地方。

产业新区就是胶州在唯一的临海边也就是胶州湾西北岸边填海填出的十多平方公里盐碱地，这次没有啥耕地指标，也无需拆迁，因此可以自由规划。但也因地处偏远，基础薄弱而无钱搞几通一平。在此情况下，胶州政府就地取材，五六年前，一次性批发了大约5000亩土地，每亩都是70万，容积率都是2。

地虽然卖了，但开发商们知道难有市场，大多偃旗息鼓，任其荒草层生，这样便成了全青岛最大的存量地市场。

于是这个春天，在二手地市场没有限制的情况下，胶州产业新区二手地价如同脱缰野马，三个月从市场价100多万增长到400多万，很多要进入青岛的开发商成了前期囤地开发商的接盘侠，前者由此进入青岛市场，后者由此成功溢价变现。2018年后，这些土地变成房子，借助市场热潮，再上演一次接盘侠，只是不知道是胶州人为主体还是青岛人为主体?

这是第三次惊变，二手土地市场意外火爆，把庞大臃肿的胶州楼市硬生生托了起来。

时间进入2018年的春天，湾北再一次传来消息，李哥庄改造获得突破。

从2017年夏天开始，李哥庄南部11个村便开始不平静，主要是经过前两次大改造之后，胶州红岛之间的广大农村，只剩余两大组团未改造，一个就是胶东街道南部的204国道沿线的几个村，但是很多开发商已经在接触谈判了，只是村中复杂，难有大的进展。而最大的难点年就是李哥庄南部的11个村，守着著名的小涧西垃圾场，看着周边的穷亲戚的们都住上了新房，岂能不急?于是呼声很强硬。

但该地特殊，大垃圾堆太近无法就地回迁，货币补偿在房价暴涨之下已经捉襟见肘，况且省里已下文件不允许货币方式了，于是在磋商了大半年后，终于获得顺利突破。

此事的关键点是，大央企中建八局——胶州市政府与中建八局在济南签订李哥庄特色小镇项目合作框架协议，中建八局将深入参与李哥庄镇“临空生态智慧小城镇”的建设，中标胶州李哥庄16500亩土地一级整理。

2018年春天，一个巨型企业全包的新方式出现在李哥庄，800多亩土地，总建面173万平的土地开始上市，一把就解决掉11个村4000多户10000多人的改造问题，一家三套房都没问题了。这些建筑成本，无非就靠后边的一万多亩土地的出让来还了，估计整个李哥庄的剩余村庄也就让中建一家完成了，而剩余土地也一并开发，这样，李哥庄的青岛第一小城镇的地位也就更加巩固了。

当然，16500亩也是个天量，毕竟李哥庄的房价也8000了，在回迁户需求自动消失的情况下，后期的商品房也是堪忧。一位朋友把庄上的房子都甩卖了，去了即墨城中心，这应该是个英明的决断。

这是湾北市场的第四次惊变，一个大企业快速完成了一个区域的城乡转换。

而最后的尴尬留给了城阳上马街道和棘洪滩街道，这两个地方仿佛被遗弃，虽然也很早就出台了旧村改造的规划，但进展十分缓慢，很多村庄依然保持农业状态，据说今年棘洪滩有六个村3700户要动，算是大动作，也算是第四次惊变的余音。

如此速度，到2020年，整个胶州湾北部超过400平方公里的土地上，包含了红岛经济区、城阳西部两个街道、胶州整个东部的整体国土上，基本上大部分农村就从地图上被抹去了，几年时间内，几百平方公里上的数十万本地村民一下子完成了城镇化，几千亿的楼市财富也将被注入其中。

而剩余如此大的土地如何盘活还债，还有如何导入更多的人口、产业和配套，恐怕是个很大的难题。所以，红岛拼尽全力控制住房价，换个角度看，实际上是保住自己在争夺人口和产业上的竞争力而已。

四次惊变之后，胶州湾北的楼市面临大水漫灌，更加扑朔迷离。而想参与这个巨大土地和楼市财富瓜分游戏的人们，当所有的土地都出来的时候，当最后潮水在湾北最后退去的时候，你是否能逃过做韭菜的命运呢?