地产商与经济学家在会上大吵 ，农村宅基地何去何从？

在8月26日的中国城市发展论坛会上，任志强与中国城市和小城镇改革发展中心理事长兼首席经济学家李铁大吵了一架，几乎是从头吵到尾，连主持人都劝不住。

任志强说目前中国城市化水平低，虽处于世界第二大经济体，但是城市化率还不如欠发达国家，这个始作俑者正是李铁。

李铁脸上挂不住，颇显不屑。你也就是个地产商，房地产还在行，就别在城市化问题上跟我装模作样了，我全程参与了中国城市化制度建设的，哪有你想的那么简单？

任志强冷笑，正是因为你说你权威，所以我必须要挑战一下！那你说，这种结果是如何造成的？

李铁缓缓道，因为中国人口太多了。。。

好像中国所有经济、民生问题都可以用「人口太多」这个理由搪塞。但是有意思的是，他们又会把中国现在取得的成功归功于人口红利。

我只想说人口多一定是一件好事，不然发达国家们为什么天天想破脑袋就想让国民生育呢？例如日本，即使经济再发达，人口老龄化一定会把这个国家彻头彻尾的吞噬掉，纵使再多方法也无济于事。

其实种种问题的原因就是资源管理和分配问题，例如任志强一直耿耿于怀的“土地所有权和户籍制度”。

对于户籍制度，去年百城抢人大战对之前的户籍制度可谓是一场史无前例的解放。更多的城市想明白了，人才才是不可或缺的珍贵资源，不应该用户籍把人才拦在墙外。

但是农民就不同了。农民现在和市民还是处于双轨道路上，农民无法享受到城市的医保、教育等配套发展红利，自然无法蓄力人口资源优势，这个有待解决。下面主要讲一下土地问题。

中国房价贵的根本原因是地价贵，而地价贵的根本原因是因为土地资源紧缺。

很多人就纳闷了，中国向来以「地大物博」居称，怎么会土地紧缺呢？

其实这一直是大家对于中国地理的误解。

摊开地图，首先是胡焕庸线为划分的人口土地比例，人口密集的城市土地自然紧缺；其次是18亿亩耕地红线的保底又缩减了一批土地供应；最后就是农村宅基地。

农村宅基地一直是奇葩的存在，是处于国有制和私有制的中间状态。这土地要是归国家了，这边的农民不干，如果把它彻底私有化了，又不可能。

当然所有权问题很重要。如果所有权没有说明白，那么具有土地支配权的人就会在其中侵害别人的利益。例如一个村支书，他可能对土地具有支配权，他可能会在其中寻求更多的利益，而对于农民来讲就是一种利益的剥夺。

目前中国农村住宅占地是城市建成区的5倍，空置宅基地大概有3000万亩，相当于现在所有城市建成区的37%，差不多2/5。为什么要让农村的人用这么多宅基地，而不去建设城市，这个问题就是任志强最耿耿于怀的地方。

要知道，如果能盘活这部分市场，对中国房价绝对是一次釜底抽薪式毁灭性的打击。

无论与否，在任志强和李铁的这场争辩中，我还是选择站在任志强这边。

因为在之前和学生做的城市发展问题研究上，发现中国和日本的差距实在没有可比性，当初哪怕是借鉴一点儿也好，结果只学会了香港的招拍挂卖地模式。

日本现在的城市化率居于世界第一，为93.9%。其中最主要的方式就是在农村土地未城市化之前，政府起到了绝对的规划管理作用。

举一个很简单的例子。深圳房价太高的原因就是因为人口太多，房子太少，供需极度不平衡。而房子太少的主要原因就是城中村太多，黑压压的自建房浪费了主要商品房资源。

从上图可以看出，原村民集体经济自建房达到了2.6亿平米，占比50%，这部分住房基本都是楼挨楼，环境破烂没有绿化，更别谈什么容积率。结果造成动迁成本巨大，商品房空间被挤压，矛盾点根本无法解决。

（深圳城中村）

如果当初像日本那样，一开始就用法律约束住自建行为，降低动迁成本，那么深圳城市化将会顺利很多，自然房价也不用这么咄咄逼人。

不得不说，拆迁户的一夜暴富绝对是中国历史上自由竞争环境下最悲剧的一笔，不仅让懒惰的人可以坐享其成，还扭曲社会上很多年轻人的价值观。

如果未来农村宅基地如愿流转，那么肯定会影响整个房地产市场的空间格局，也是除房地产税外的又一房价大杀器。

它会让城市周边的土地流入市场，吸引资本开发建设长租商品房，从而解决本地流入人口的住房问题。同时开发商业化后所产生的收益可以按比例分给农民，让他们在城市化过程中有收入来源的保障。

任志强一直是一个惹非议的人，有人崇拜有人厌恶。

崇拜的是当年听了他话去买房的人，厌恶的是没听他话一直坚信房价会下跌的人。

结果当年听他话的人最后把房价翻了一番卖给了没听话的人，赚的盆满钵满，而后者却落得一身房贷，依旧抱怨命运不公。

那么，任志强有掌控房价舆论的能力吗？

其实并没有。大的来说可以尊称其为中国房地产的鼻祖级人物，小的来说和他人无异，均是这历史滚滚洪流中的一粒尘沙。

但他敢说真话，他曾说，房子是富人的,穷人是买不起房的！

这个话是真的难听，言语好似充斥着对穷人满满的刻薄。

当年甚至有人恨不得想把他钉在十字架上轮番唾骂，但现在看来，在经过房价这么一轮接一轮的暴涨后，这么难听的话是否变成了事实？

大概从去年开始，任志强开始对中国房价问题绝口不提。

一是因为有人不让他说，二是在上轮房价周期后，结果撑破了他的预期，他万万没想到，房价可以疯到这步田地，连债务缠身的贫困县城都被割得毛都不剩。

其实关注任志强的人都知道，他的「房价永远上涨」信念最强有力的托底事实就是中国城市发展的必然性，也就是所谓的城镇化率。

目前来看，中国的名义城市化率为58.52%，实际城市化率只有42.35%，而中国若想实现真正的小康社会，其指标是70%，若想实现中等发达国家水平，其指标为80%。

这些数字指标才是中国未来最重要的发展目标。因为其背后站着的是2亿8千万存量农民工和7300万的流动人口。如果他们把长期的居住转到城市，将会带来巨大的住房需求。

而目前的问题是，由于缓解地方债所启动的2017房价上涨周期所造成的结果已经严重破坏了健康的城市化进程。

高房价不利于城市化，别说是农民，甚至会把人才都牢牢地卡在城市铁栏外无法动弹。

如果未来靠货币化棚改拉升城市化率，房价会越来越高，所造成的房价壁垒无疑是慢性自杀。如果未来靠棚改实体化安置（也就是政府给农民在城里建房子住），这个按照目前地方的财力根本不现实。

如何破局？

现在唯一的方式可能就是全速增加住房供应。一个是靠未来的房地产税逼出空置房源，另外一个是改革农村宅基地，释放更多的土地供给。

前者房地产税的出台，一直在江湖中流传着但实际呢？出台的难度也较高。如果力度没有拿捏好，即使是5%的资产抛售离场也会给中国带来系统性金融危机，毕竟5%的楼市市值相当于我们所有的外汇储备。

所以目前来看，第二条路农村宅基地或许是最好的救命稻草，但这个问题涉及的利益矛盾也是非常巨大的。

所以中国房价要像日本那样直接下跌目前来看也是不可能的。