如何在楼市创造更高的收益率？

利率是个位数

贷款是百位数

绝大多数的楼市决策，其实都是数学题;

90%的题目，只要用加减乘除就可以得到答案。

加加减减，括号乘除，哪个是芝麻哪个是西瓜，一目了然。

芝麻和西瓜，选择哪个?大家都清楚

但楼市的买卖过程涉及繁多，看过去又是一片茫然了。

谁和谁才是一对，哪个才是芝麻?

大道至简，我们要追寻楼市的本源，才能找到每一个问题的答案。

炒菜的终极目标是什么?

——是钱，是回报，是收益率。

到底哪些决定着收益率，对收益率的影响有多大，才是我们判断芝麻西瓜的标准。

1.收益率

如何在楼市创造更高的收益率?

简单说答案是：

1.涨幅——用更便宜的价格，买到更有增值潜力的房子

2.杠杆——用更大的杠杆，撬动更多的房贷

其实还有第三点：

在满足以上两点的前提下，尽可能地减少贷款的月供，即削减成本。

楼市的利润=买入现金*涨幅*杠杆-成本

涨幅取决于选筹，杠杆和成本取决于贷款，因此，选筹和贷款是决定炒菜收益率的关键。

关于选筹，前面有多篇文章叙述，有兴趣可以参考：淘笋

选筹对了，我们还需要操作一笔合格的贷款。

2.利率和成数

贷款的选择因素，可以归为两大类：

杠杆和成本

成本主要由月供决定，而同样的还款方式下，利率决定月供。

不少朋友在贷款时，都会遇到类似情况：

1.A银行，可以贷款6成，基准利率;

争取了B银行可以贷7成，不过利率要上浮30%多;

2.按揭贷款是二套，只能贷4成;

抵押贷款可以贷6成，利率上浮35%。

面对这种情况，老一辈的父母大多宁愿选择少贷一点，也要弄个打折利率。

——万一房价不涨，背那么多的贷款，每个月那么多的月供，压力不晓得几大!

子女呢，经常也拗不过父母的压力，想着少贷点少还点，压力小点月月还有零花钱。

朋友，你有没有想过?

为什么你看到的多军动不动年入百万，一两套房子起步，三五年就是A8A8.5;

而你的父母，过去十年炒股亏得底朝天，现在还动不动趁你不注意买了跑路的P2P。

几万块的小事，随他们去了也就算了;

几百万的房子，在你没有千万底仓的时候，走错一步，代价是三代人三辈子，谁也担不起的结果。

作为多军来说，压力大不大，哪种贷款更划算，完全是可以通过计算得出的。

没有定量，哪里来的定性?

理性与逻辑，才是专业多军与韭菜的真正区别。

假设我们买了一套500万的房产，现在有两种贷款方案：

B方案呢，按照贷款资质正常按揭，最终贷到房价6成，标准基础利率;

A方案呢，贷款中介帮你跪了几家银行，终于可以贷到房价7成，不同的是，利率要上浮31.6%。

(实际同种按揭很少有上浮这么多的)

另外，假设我们平均每个月的月均涨幅是2%。

(5年1倍多点，市场平均水平，避免过于复杂涨幅没有用“复利”)

现在，我们来对比，两种贷款方案下，回报率的区别。

我们可以看到，虽然A方案多付出了31.6%的利率，仅仅多贷了一成，但是采用A方案所获得的现金收益率，在第8年已经比B方案要多出96%。

当然实际中的贷款差别，往往是首套二套，实际的差别是2成-5成。

如果把AB方案的区别换成贷款差2成，那么，第5年的收益率差别，已经超过100%。

这就是为什么，我们常常说，二套资格用全款再抵押，无论如何也好过二套资格去按揭贷2成4成，即使利率上浮50%，抵押也是值得的。

有人说，假如房子不涨或者涨的慢，那么A方案会不会亏损?

那么，涨幅要到多慢，方案A才会亏损?

答案是，月均0.8%，也就是10年离翻倍还差一点;

10年才翻倍的房子，本身的选筹已经有了很大的问题，无论是哪种贷款都无力回天，本身就是选筹的失败。

也就是说，在大盘行情下，只要你的选筹不是很差，

能够多贷一成，就值得多付出30%的贷款利率。

我们知道了贷款成数的重要性。

那么，利率对于收益率的影响，到底是多少?

这里我们依然2%的月均涨幅来计算，

同样贷款7成，一个是基准利率，一个上浮31.6%。

那么，5年以后，收益率的差别，仅仅是12%。

也就是说，大家争来抢去为了利率便宜一点，积累5年也就是12%的差距;

而如果你为了这一点点利率的折扣，放弃了多1成2成的贷款，相比别人，你损失了100%的收益。

所以说：

利率是个位数，贷款是百位数。

一个是芝麻，一个是西瓜。