从两观视角看中国房价与其他国家的区别

我们从这几个原则出发，分别从宏观和微观两个视角来对比一下中国和其他国家的房价。

宏观视角对比：几乎是全球最高

宏观层面上，我们选取Numbeo的数据，这是目前世界上最大的在线协作数据库网站，通过用户在线协作实现全球国家和城市生活成本信息实时更新，便于进行数据比较。

为提高可比性，我们选取全球最具代表性的全球核心城市作为样本，具体包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市，自上而下分析全球核心城市的绝对房价和相对房价水平。

绝对房价：修正后仅次于香港。我们直接选用一线城市中心区域和非中心区域平均房价进行对比，可以发现中国一线城市京沪深中心城区平均房价名列前茅，但和排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比还有一定的差距。

根据Numbeo最新7月份核心城市中心城区的房价数据，香港以28836美元/平方米遥遥领先，紧随其后的是伦敦和新加坡，分别为17219美元/平方米、16494美元/平方米，上海、北京、深圳分别以15232美元/平方米、15088美元/平方米、13115美元/平方米的价格位居第四、第五、第七，排名十分靠前，北京、上海中心城区房价已超过纽约，深圳超过旧金山、巴黎、波士顿、东京等国际一线大城市。

由此可见，中国内地一线城市京沪深房价位居前十，在全球处于领先地位，比肩伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎等全球知名城市，但与排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比，仍存在一定的差距，京沪深中心城区房价约为香港的一半。

资料来源：Numbeo、如是金融研究院 单位：美元/平方米

但是考虑到中国内地常用的为建筑面积，核心城市多为带电梯住宅，选用70%的得房率，进行折算后可以发现，上海、北京和深圳中心区域实际房价分别为21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米，已经超过伦敦和新加坡，仅次于香港，且与香港差距进一步缩小。

再来看一下非中心城区：20个全球核心城市非中心城区房价与中心城区差距明显，部分城市非中心城区房价不到中心城区的一半，但非中心城区总体排名几乎无变化，仅有个别城市调换顺序。

根据Numbeo网站最新7月份核心城市非中心城区的房价数据，上海、北京、深圳7月份核心城市非中心城区平均价格分别为7644美元/平方米、7525美元/平方米、6951美元/平方米，约为中心城区的一半，位居第六、第七、第八，排名依然靠前，但相对中心城区排名有所后移。

非中心城区也按照70%的得房率进行折算后，上海、北京和深圳非中心城区房价分别为10920美元/平方米、10750美元/平方米和9930美元/平方米，仅次于香港，成功超过伦敦、旧金山、新加坡和巴黎。

相对房价：全球最高，没有之一。

第一个指标是房价收入比：修正前仅次于香港，修正后全球最高。一般用于衡量房价相对居民收入的合理程度，比如京沪深中心城区的房价收入比平均达到40倍，意味着家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅。

Numbeo网站采用的是公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值，公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值，公寓中位数为90平方米，假设50%为女性劳动力，净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资，在最新7月份核心城市中心城区的房价收入比数据中，香港以47.36排名第一，北京、上海、深圳的房价收入比分别以44.35、43.96、40.14位居第二、第三、第四，遥遥领先其他城市，排名第五的孟买只有30.84倍。

资料来源：Numbeo、如是金融研究院

注意，这还没有按得房率折算，如果用折算修正后的房价去计算房价收入比，那京沪深更是高的惊人，分别达到63.36、62.8和57.34，远远超过香港，成为全球买房负担最高的城市。

第二个指标是房价租金比：全球最高。从直观上说，每平方米的房价与年租金之比，度量房屋出租取得的投资回报情况，可用于判断是买房还是租房划算。再进一步说，租金更能反映实际的居住需求，房价如果相比租金高出很多，那意味着房价存在投机炒作的金融成分，可以理解为存在泡沫。

京沪深的中心城区和非中心城区的房价租金比均位于前列，租房的性价比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金时假设一卧室公寓有50平方米，三卧室公寓有110平方米，未考虑税收或维护费用。

在最新7月核心城市房价租金比数据中，深圳、北京、上海中心城区的房价租金比分别以75.07、70.75、61.65位居前三，非中心城区也是如此，占据前三位，均超过57。国际通行的临界点是25，超过临界值表明该区域房产投资价值变小，租房比买房更加经济。

如前所述，租房的都是实际居住需求，买房的有些是投机需求，房价租金比高说明投机需求超过了实际居住需求，有一定的泡沫。

微观视角对比：1000万在各国核心区能买什么房子?

宏观上的数据更全面，但可能也意味着更多的误差。我们可以再从微观层面进行一些感性的对比，有时反而更贴近现实。

微观对比无非两种思路：一种是同样的地段和房子对比房价，另一种是同样的价格去对比房子。我们把这两种方法结合一下，从购房者角度出发，假定现在手头上有1000万左右的预算，投资地点限定在全球各大城市最核心的金融区，然后去寻找可以买到的房子进行自下而上的对比，由此也可以对全球各地的房价有个直观的感性认识。

1、香港：中环汇贤居 总价991万 2卧 实用面积41平方米

香港国际金融中心附近中上环太平山高街1号汇贤居一处住宅，楼龄12年，底层西向，建筑面积615尺(合57平方米)，实用面积仅为443尺(合41平方米)，实用率72%，总价1150万港元(合991万人民币)，单价高达24万/平方米，全球排名靠前。

但其整体配套较为齐备：一是交通设施便利，距离最近的地铁站共有多条巴士路线经过，不到半就可到铜锣湾。二是教育资源丰富，附近共有17所小学，距离香港大学1公里左右。三是生活配套完善，附近有卜公花园、上环体育场、西营盘邮政局儿童游乐场等设施，可供休闲娱乐。

图片来源：中原地产

2、伦敦：伦敦金融城Park Vista Tower公寓 总价925万 2卧2浴 80平方米

伦敦金融城Park Vista Tower 2卧室现代公寓，2017年8月份竣工，装修简洁舒适，位于14层，中高层，视野良好，可俯瞰伦敦壮观景色，室内面积80平方米，总价100万英镑(约925万人民币)，单价为11.56万/平方米。

Park Vista Tower公寓交通便利Station，有前往金融城和金丝雀码头的教育资源丰富，有16所幼儿园及托儿所、70所小学、16所中学、7所特殊学校、19所私立学校和皇家玛丽学院和伦敦城市大学两所大学。

图片来源：欧洲购房网

3、新加坡：金融中心滨海湾嘉御苑 总价1009万 3卧2卫 112.6平方米

新加坡嘉御苑3卧2卫高级公寓，2018年1月份竣工的新房，带装修，房屋面积112.6平方米，总价211万新币(约1009万人民币)，单价为8.96万/平方米。

嘉御苑公寓交通便捷，处于中心核心区域的0到红山地铁站(Redhill)，四站地铁可抵达中央商务区CBD，附近有伊丽莎白医院，项目周边设源丰富，有亚历山大小学、女皇镇小学、颜永成小学、克信女中、红山中学等多所中小学和新加坡国立大学、新加坡理工学院，新加坡管理大学等高校。

图片来源：链家

4、上海：陆家嘴(15.64 +0.00%,诊股)附近世茂滨江花园 总价950万 1室2厅 85.07平方米

陆家嘴附近世茂滨江花园的1室2厅，2009年建成，带装修，满五不唯一，建筑面积85.07平方米，总价950万，单价为11.17万/平方米。

世茂滨江花园位于内环核心区域，有四条地铁和四条公交线路通过，其中距离最近的9号线商城路1000米左右，一站地铁可至陆家嘴金融中心，附近2公里范围内有大型三级甲等综合性医院上海市东方医院。教育资源优质，有浦东新区明珠小学、浦明师范附属小学等重点小学。生活娱乐配套完善，距离上海第一八佰伴商圈不到1000米。

图片来源：链家

5、北京：金融街(7.41 +0.54%,诊股)晶华小区 总价1000万 1居室 78.24平方米

金融街西城晶华小区带装修一居室，2008年建成，满二不唯一，建筑面积78.24平方米，总价1000万，单价为12.78万/平方米。

晶华小区位于二环内，距离金融街不到800米，小区西门就是公交站，有三条公交路线经过，往西有地铁2号线阜成门站，往东有地铁4号线西四站和灵境胡同，均不超过1000米。周边教育资源丰富，有实验二小幼儿园(知名幼儿园)、北师大附中(北京市首批重点中学)、北京八中(北京市示范重点中学)、中央音乐学院(中国最高等音乐学院)等重点学校。周边配套齐全，医疗条件良好，距离北京大学人民医院(白塔寺院区)500左右、北京协和医院西院1000米左右。生活娱乐便利，小区西侧距离金融街购物广场约800米，到西单商场约1500米。

图片来源：链家

6、纽约：曼哈顿下城区FLATIRON公寓 总价920万 1居室 66平方米

纽约曼哈顿下城区邻近华尔街的带装修一居室公寓，1989年建成，总价920万元，使用面积66平米，单价为13.94万元。

公寓位于曼哈顿下城区繁华街道，转角就是华尔街，靠近联合广场公园，交通十分便利，距离6街地铁和14街地铁F、M、L，1.2.3号线及14街地铁和9街地铁PATH距离500米左右，出行十分方便。周围教育资源丰富，有纽约排名No.6、全美排名No. 38的New Explorations Into Science, Tech and Math High School和纽约排名第一、全美排名No. 61的New Explorations Into Science, Tech and Math HighSchool及2016年世界排名53的纽约大学。

图片来源：北美购房网

7、深圳：福田区雅颂居 总价990万 2室2厅 86.99平方米

深圳福田区CBD附近的雅颂居，带装修，2室2厅，2004年竣工，总价990万元，建筑面积86.99平方米，单价为11.38万元。

雅颂居位于市民中心附近，出行交通便利，100米内有三个公交站台，多条公交线路经过，不到2000米的范围内有9个地铁站点，距离最近的岗厦北和市民中心站约500米。周边聚集了大量的教育资源，小区自带维多利亚双语幼儿园，对口的天健小学为深圳市一级重点学校。

图片来源：链家

8、旧金山：旧金山湾区蒂伯龙公寓 总价1019万 3卧2卫 198平方米

旧金山湾区蒂伯龙精品公寓，带装修，3卧2卫，1990年建成，总价1019万元，室内面积198平方米，单价为5.15万元。

蒂伯龙公寓地理位置极佳，直面旧金山湾，穿过ShorelinePark就可达到海边，碧海蓝天，，有多家连锁购物中心，可满足日常生活需求。同时该地区为顶尖，拥有多所全满分学校，如10分小学BelAire Elementary School，10分中学Del Mar Middle School，10分高中Redwood High School等。

图片来源：北美购房网

9、巴黎：中心商务区拉德芳斯附近顶楼公寓 总价926万 3卧2浴 176平方米

巴黎中心商务区拉德芳斯购物中心附近的顶楼公寓，3卧2浴，总价926万元，套内面积176平方米，单价为5.26万元，还附带一个38平方米的冬季花园。公寓距离巴黎商业中心拉德芳斯只需5，出行交通便利，附近地铁、公共汽车等主要交通枢纽十分便捷。

图片来源：欧洲购房网

10、波士顿：市中心公寓 总价1049万 1卧1浴 83平方米

波士顿市中心建造于2016年的优质公寓，1卧1浴，总价1049万元，室内面积83平方米，单价为12.64万元。

公寓位于市中心DowntownCrossing街区，靠近地标性建筑千禧塔和波士顿公园，距离波士顿金融区仅数路程，最近的公交站和地铁站距离不到100米，交通十分便利。教育资源丰富，包含多所中小学，如AdamsElementary School、Josiah Quincy Elementary School、Eliot Elementary School等。

图片来源：北美购房网

11、东京：新宿区富久町Tomihisa Cross Comfort Tower公寓总价930万 3卧1浴 75平方米

东京新宿区建造于2015年的Tomihisa Cross ComfortTower公寓，3卧1浴，位于47层，视野极佳，东京夜景一览无余，总价930万元，室内面积75平方米，单价为12.4万元。公寓坐落于新宿区富久町，交通十分便捷，有3个车站、3条线路可以搭乘，最近的车站是新宿超市、保育园、商业设施等，生活便利。

图片来源：亚洲购房网

结论

综上，对比的结论已经很清晰：

第一，从绝对水平来看，中国大陆核心城市的房价在全球位居前列，仅次于香港、纽约、新加坡，如果剔除建筑和使用面积的差别，京沪深的房价几乎是最高的，仅次于香港。

第二，从相对水平来看，大陆的核心城市房价在全球是最高的，修正后的房价收入比和房价租金比都超过了香港，京沪深的购房负担稳居全球前三。

第三，如果房价没法进一步的上涨，目前的租金回报是严重偏低的，房地产作为一个投资品的属性会越来越弱。

第四，全球大部分核心城市都面临高房价的难题，尤其是香港，比我们的房价高的多。不能以单纯的房价高低、收入或者租金比来判断房价是否合理，即便有泡沫，也不一定会崩溃，至少短期不会。