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买出租中的房子有哪些注意事项呢?
在购买二手房时,购房者可能会发现看中的房子正在出租中,甚至陪同看房的是租户而不是房东。那么,你知道能不能买出租中的房子?买出租中的房子有哪些注意事项呢?小编为你一一结介绍。
一、买出租中的房子,租户都有哪些权力?
1、买卖不破租赁
根据国家法律的规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
举例说明:A的房子租给B,后A把房子买给C,买卖过后,B的租赁继续有效,C不能以其有所有权不让B在原来约定的有效期内继续租了。
2、租户有优先购买权
出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。租户的优先购买权有体现在哪些方面呢?
(1)仅限于房屋租赁场合。出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失。在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者。
(2)除了承租人有优先购买权外,房屋的共有人也有有限购买权,而后者的优先级别在前,承租人在后。
(3)租户要实现有限购买权必须满足同等条件,例如:价格、付款方式、过户时间等等。
二、 为了维护利益,购房者选二手房要注意什么?
1、买房前,购房人可以去当地的房管局对房主的身份进行核查,查明房东的身份是真是假、房屋是真是假、房源是否有共有人等。
2、在购房前,购房者应该充分了解要购买的房屋是否已经出租,比如到物业、电力、水务、天然气等管理部门查询交纳水、电、气等缴纳的情况,核实是否存在隐瞒租赁等情况。
3、购房者还可以到工商部门查询房屋是否被登记注册为公司经营地址,到当地派出所查询户口登记信息等。
4、在签订合同的时候,购房者应该要求卖方如实体现房屋租赁状态。如果房屋有租赁,那么还需要注意:
(1)要求业主提供租户的《放弃优先购买权声明》,租户不配合提供的,业主应提前十五日向租户发送《行使优先购买权的通知》。
(2)关于租金的归属及押金的退还,买卖双方应该有明确的约定。
(3)如果客户急需入住房屋,业主也同意解决租户问题,应在补充协议其他约定处注明“甲方承诺在交房时间前清退租户”。
综上所述,买卖双方在签订合同时,如果遇到房屋有承租人一定要清楚承租人是否放弃了优先购买权,如果没有最后不要着急购买,以免惹到官司,另外即便承租人放弃了优先购买权力,购房者也应该与卖方确认到期时间、租金归属等。
责任编辑: qingdaoying
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