中国土地取得制度改革，打破垄断坚冰！

2018年12月23日，相关部门提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案。

其中最重的的变化在于：

删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途;并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

中国房地产土地取得制度，又一次站在了历史的十字路口。无疑，这是对中国现有房地产土地取得制度的一次巨大修正。

经营性建设土地，这个房地产最重要的“粮票”，从法律层面上来说，已经由完全的国家垄断经营，变成了多个“市场经济”主体供应。

这，虽然只是一个开始，一个萌芽，但足以动摇今后中国房地产发展的根本。

任何一个国家房地产发展的基础在于土地，而中国开发商取得土地的基础，从最根本的法律层面上来说，则是两条：

第1条，《中华人民共和国土地管理法》，第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;

第2条，2004年8月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。

该通知被业内称为831大限。

这两条串联起来思考，你会发现，虽然只是不到一百字的规定，却形成了“有中国特色房地产制度”。

1、 搞开发必须使用国有用地，土地的供应方由多主体，变为了单一主体。

2、 当一对多进行供应的时候，不能采用协议形式，而必须采用竞标，价高者得。

地方政府成为整个生态链的最顶端，同时成为了这种模式最大的受益者。

有人说，中国真正的房地产行业，是从831开始的，这不无道理。

在“831大限”之前，开发商获取土地的方式有三种：

1、无偿划拨，

2、招标、拍卖、挂牌(公开渠道，价高者得)

3、协议出让。

第一类，无偿划拨用地的建设项目往往是经适房，廉租房等非市场流通商品房，市场影响不大。

市场供应量最大的商品房主要的土地来源，则多是协议出让(招拍挂的极少)。

一个房地产公司和一个单位、一个村甚至一个个人(比如村长)说好，就可以开发属于这个集体的土地，而无需通过国家之手进行干预。

从积极的方面说，这个方法效率极高，喝一顿酒，就可以搞定一个开发项目的案例，在那些年比比皆是。

从坏的地方讲，协议由于缺乏监督，所以造成滥用职权卖地，滋生腐败批地。

大部分优秀房地产开发无法实现异地扩张目标(因为扩张需要关系，而异地开发商最缺乏这个条件)，而更重要的是造成了大量国有资产和集体资产的流失，这便是协议转让土地的原罪。

“831大限”最大的意义在于，沿袭了数十年的土地协议出让制度被彻底禁止，有效保护了国有资产并实现了房地产业的健康发展，然而，这只是硬币的一个面。

硬币的另一个面则是，831大限之后，土地没有了下跌的机会，房价同样也没有了下跌的机会——因为它是一个完全垄断的模式。

以典型的中国二线城市郑州为例，从2004年到2018年15年时间，房价大约翻了3倍到5倍，但是土地呢?翻了至少10倍到15倍。

然而，这只是郑州，北上广深这些一线城市，土地的价格涨得更猛，而且地价已经成为了超高房价构成的主要组成部分。

究其原因，经营性土地的单一性出口和价高者得的机制是其主要原因。

一句话，都是垄断闯的祸。

刚刚提请审议的法案，最大意义在于“打破这种垄断”。

首先，国家不再是经营性土地的唯一提供者。如果，这个法案能够顺利通过，今后农村集体也将成为经营土地的另一个提供者。

而且，在法案上规定“土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”，这也就是说，对于土地真正使用者来说，不一定非得40年取得商业用地，50年取得工业用地一种选择，在时间方面会更加灵活。商业用地你也可以租20年，工业用地你也可以租20年，可整可零，都能商量。

当土地的使用期限可以商量的时候，价格自然而然是可以商量的。这无形中可以起到降地价，降房价的作用。

至于为什么，在本次法律修订中没有把最重要的居住用地涵盖进去，原因也是多方面的，最主要的是两条。

1、 小产权问题

据统计，建在集体用地上的中国小产权，村产权住宅达到数十亿平方米，一旦农村的集体土地可以直接转化为居住用地。

小产权问题无疑更加棘手(因此从法律层面，他们一定程度合法了)，一旦允许他们入市，会不会立马对现有的正规住宅产生巨大冲击，造成价格不可预见的下跌，会不会诱发系统性金融风险，谁也说不准。

2、 财务问题

对于中国，现在有过多的城市依靠土地财政，而土地财政的真正财源实际上不在于土地而在于垄断。

一棍子打断这种完全的住宅土地出让垄断，无疑会让持续多年的地方土地财政无法为继，造成更多的不稳定因素。在地方财政没有替代品之前，谁也不敢这么做。

什么是改革?

小平同志说过，改革就是摸着石头过河。

对于这次集体经营用地入市的改革，可能需要解决的问题还有很多很多。比如，如何避免像831土地出让大限之前的腐败问题。如何避免地方政府在土地出让时候，既当运动员，又当裁判员的问题。谁来保证土地流转的双方，能够遵守数十年的约定。

这些都是问题。

一条法律修正，虽然不能彻底解决问题，但他至少迈出了那方向正确的一步。既然迈出了这一步，其意义更多的是探索和打破，探索中国破解高房价高地价的新路，打破一家垄断土地出让的坚冰。