2018楼市大事纪之政策频出 回顾跌宕起伏的一年

2018年上半年青岛房地产市场经历了过山车般的形势变化，下半年调控作用显现，相对趋于平静，来看看这一年楼市都出台了哪些政策。

2018年上半年，青岛市密集出台了房地产调控政策，严格规范房地产市场健康发展。

1、土拍政策

2018年3月9日，青岛市宣布将拍卖方式出让位于高新区两宗商住地块，值得关注的是，根据出让文件，这两幅地块执行土拍新规：当竞买报价达到或超过最高限价后，网上土地竞价中止，转入网下竞公共基础设施建设资金，由公共基础设施建设资金出资最高者竞得国有建设用地使用权。这是竞房价，竞自持面积以及竞人才公寓配建公寓比例之后，青岛土拍再出新规。

2、公开摇号政策

2018年3月16日，红岛经济区召开房地产市场整顿工作会议，全面梳理存在的问题及下一步措施，并制定红岛经济区房地产市场整顿工作方案，加快建立健全长效管理机制，促进房地产市场平稳健康发展。会后先后出台了《关于开展红岛经济区商品房销售市场专项整治工作的实施方案》和《关于整顿规范红岛经济区房地产中介行为专项整治工作的实施方案》，并成立两个专项工作组，对辖区房地产开发企业及中介机构开展专项检查工作。

3、户籍新政

2018年3月30日，青岛政务网正式发布《关于深化户籍制度改革的实施意见》，据实施意见，青岛将适度放宽城区、大幅放宽新区 、全面放开县域落户政策。严格限制城镇居民到农村落户。到2020年，全市常住人口规模达到1000万人左右，户籍人口规模达到850万人左右。

4、史上最严版限购限售政策出台

2018年4月18日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》，限购令2.0版本正式拉开帷幕。

通知规定，在市内六区范围内，对已拥有1套住房的本市(七区三市)户籍居民家庭能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对在上述区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供上述纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。

5、公积金异地贷款出新政

5月3日青岛市住房公积金发布 《关于开展住房公积金异地贷款业务有关事项的通知》提到,具有青岛市户籍,在其他城市就业并正常缴存住房公积金的在职职工,购买岛城国有土地上可以办理产权的自住住房时,可持就业地住房公积金管理中心出具的证明材料,向青岛市住房公积金管理中心申请住房公积金异地贷款。申请人及配偶只允许办理一次公积金异地贷款。可持就业地住房公积金管理中心出具的证明材料,向青岛住房公积金管理中心申请住房公积金异地贷款。在我市开具过异地贷款缴存使用证明的职工,向青岛市申请公积金贷款的,需提供接收地管理中心出具的贷款已结清证明,且符合青岛市二次公积金贷款条件,或提供接收地管理中心出具的无贷款记录证明或将原缴使用证明退回,经确认后,方可证明。

6、专项治理住宅问题

6月25日青岛市城乡建设委制定了《住宅工程渗漏、开裂专项治理两大行动实施方案》,决定自2018年6月至2020年5月,利用两年时间对新建及在建住宅工程渗漏、开裂问题进行专项治理。方案显示,工程竣工验收前,应组织施工、监理单位逐户逐间带水、带电、带负荷进行分户验收,工程存在渗漏、开裂问题的,不得组织竣工验收。“两大行动”主要对新建及在建住宅工程渗漏、开裂问题进行专项治理。渗漏方面包括,重点治理屋面渗漏、外墙(窗)渗漏、卫生间渗漏、地下室渗漏等问题;开裂方面包括,重点治理现浇楼板开裂、墙体开裂、外墙外保温开裂、抹灰开裂等问题。按照目标,新竣工工程,2018年全市住宅工程渗漏、开裂投诉数量比2017年下降10%,2019年比2018年下降20%,2020年比2019年再下降20%,渗漏、开裂投诉数量占总投诉数量的比例由2017年的68%下降到50%以下,住宅工程渗漏、开裂问题得到有效治理。

总体来看，青岛上半年房地产相关政策的陆续出台，调控力度持续增强。对于市场的供求两端积极进行调控。供给端方面，在土地紧张的区域通过限制土地拍卖溢价率、熔断机制以及超出最高限价竞公共基础设施建设资金的设置;在郊区加大供地力度，形成有效供给;需求端方面，通过限购与限售政策两方面调控市场，在确保刚需的同时又能保持市场的良性发展。从销售端的公开摇号确保公平，到吸引人口落户政策，提高城市的人口吸引力与经济增长的活力。在此基调下楼市进入了相对平稳的下半年。

7、山东物业新规实施

7月1日 《山东省物业服务收费管理办法》正式施行。 《办法》明确界定收费概念范围、监管部门、定价机制、计费办法等,对物业公共服务费实行分等级定价,对车位空置问题减收停车服务费。另外,物业公司利用小区的电梯、墙体等做广告的经营收入,归全体业主所有。该办法是全国第一个专门规范物业服务收费行为的省政府规章。

8、旧城改造出台实施方案

7月5日青岛市城乡建设委发布 《加快推进全市城乡建设领域新旧动能转换实施方案》。方案提到,青岛要全面盘活城建资源。到5年后(2022年),全市累计实施棚户区改造99000户,改造腾空土地资源全面盘活。可经营性资源挖潜、公共资源拍卖等反哺城市建设形成长效机制,地下空间有偿使用制度基本健全,招商引资渠道更加宽泛,多种渠道、多种形式的城建融资模式初步形成。

9、高新区打出整治组合拳

8月24日青岛市高新区部分房地产项目为达到预售节点,忽视质量安全管理,盲目抢工期现象较为突出,建设局质安监站经过深入研究,多措并举,严厉打击质量安全违法违规行为,取得了明显成效。一是实行关键环节验收制度。当施工到关键环节或部位(如基础隐蔽回填、首层钢筋绑扎、首层模板搭设、首台塔吊安装等)时,必须经监督人员验收合格后方可进行下道工序施工,进一步强化了质量安全的过程控制。二是开展预警约谈。对存在盲目抢工期苗头的项目,约谈参建单位一把手,提前告知盲目抢工期会带来的质量安全隐患,正确引导企业在保证质量安全措施的情况下合理组织安排施工。三是开展专项整治。对在建的房地产项目开展质量安全专项整治工作,共检查房地产项目15个,提出并督促整改质量安全隐患72条。同时,还开展了4次夜查,规范了夜间施工质量安全行为。四是加大处罚力度。对存在较多质量安全隐患的项目进行严厉处罚,共计考核扣分105分,罚款8万元,2个项目被贴封条暂停施工。

10、最新棚改名单出炉

9月15日青岛2018棚改项目进行了重大调整,对青岛市28个项目18281套房屋棚改计划进行调整。调整后,项目改为15个,主要在即墨区,改造房屋总数不变。新增棚户区改造区域主要位于即墨区鳌山卫板块,政府进一步推进蓝色硅谷的建设。

11、黑建材企业将被纳入“黑名单”

10月12日青岛市城建委出台 《青岛市重要建设工程材料生产加工经营销售企业信用档案考核办法》,以信用管理的方式规范我市重要建材生产经营秩序,企业制售国家法律法规命令禁止生产、使用的建设工程材料,将被纳入“黑名单”,清理出青岛市建筑市场。建筑材料是工程的源头,其质量管理一直是社会关注的焦点,针对于今年出现的瘦身钢筋、粉末砖头等全国建材市场普法问题,市场乡建设委加强制度建设,确立了分类考核、量化评价、动态监管信用管理新模式。

12、重点中小企业可建员工住房

11月1日省住房和城乡建设厅为支持重点中小企业发展,明确规定,山东省支持企业在自有产权待建土地上配建一定比例的产业配套住房(单位租赁住房),但单套房面积不得超过144平方米,原则上长租给本企业职工,有富余的可外租;严禁向职工集资,借款盖房;严禁变相福利分房或向社会销售;产权归属要与土地一致,可按栋整体确权给企业。

13、房屋撤销抵押才能网签

12月11日青岛市国土资源和房屋管理局发布关于房屋买卖合同网签备案有关问题的通知,其中提到,对房屋上存在抵押登记的,抵押人和抵押权人应当先申请注销抵押登记,买卖双方方可办理房屋买卖合同网签备案。

对于下半年来说，上半年的频繁调控作用显现，楼市进入平稳发展时期，土地购置面积同比增速有所紧缩，土地市场的降温也使房地产投资同比增速略有回落。楼市并未再出台覆盖面较广的市场新政。而是把焦点集中在物业、棚改、施工安全等方面出台相关规定。

根据安居客《2018年楼市总结》报告指出，2019年楼市将进入“换挡期”，从全国楼市整体严控换挡到“因城施策、分类指导”，与此同步的是信贷政策、调控节奏将在不同城市表现出地区化差异性，换挡并不代表楼市会出现大波动，相反会保证全国楼市整体更为“平稳化”发展。相信青岛楼市也将在此大的方向下得以健康良性发展。