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青岛西海岸富春江路文化中心项目规划出炉从房企新增土储的角度来看,前四个月企业也在随市场行情波动不断在变化,动态调整下,我认为有以下五个方面值得大家去关注。
01、规模房企优势明显,销售TOP10货值占百强42%
实际上,无论市场怎么变,规模房企的优势都不会改变。
从前四月百强房企新增拿地来看,强者恒强的格局仍未有改变。融创、碧桂园、绿地分列货值榜前三,三者货值总和接近5000亿。集中度上,销售TOP10企业新增货值占百强的集中度超过40%,拿了市场近一半的货值,进一步巩固了自身的行业地位。相应的,规模较小房企生存空间不容乐观。
另外,结合销售TOP20和新增货值TOP20的企业来看,货值TOP20企业中有16家也位列销售TOP20,也印证了当前规模效应正在不断放大,龙头房企优势显著。
02、前四月58家房企货值超百亿,今年业绩增长有支撑
截至2019年4月末,新增货值突破千亿房企增至5家,分别是融创、碧桂园、绿地、万科和新城。而新增货值超百亿的房企也达到58家,比3月份增加12家,行业竞争格局加剧。
无论是规模房企还是中小房企而言,前四月新增土储多数都能在今年上市,因此会对这些业绩形成有力支撑,相信到年底千亿企业的数量会增至40家。
03、4月房企拿地积极性有所提升,部分房企加大投资力度
整体来看,随着土地市场热度回升,企业拿地积极性有所提高,百强企业拿地销售比为0.38,为2019年以来最高。但相较2018年来看,百强拿地仍然相对谨慎,部分企业仍未有新增土储入账。
这一轮土地市场行情是从3、4月份开始启动,多数房企也1、2月份偃旗息鼓之后,开始加大的投资力度。一方面是不想踏空此轮拿地“窗口期”,另一方面为今年的业绩增长夯实基础。
例如中海、绿城等企业,4月拿地金额均较前三月平均值提升300%以上,单月拿地金额几乎是前三月的一半以上。此外,规模房企中新城、华润4月拿地力度也显著提升。
04、新希望、中骏等新增货值排名高于销售,未来规模增长有潜力
对比房企前四月新增土储货值排名和2018年销售排名来看,新希望、中骏、华鸿嘉信、弘阳等企业值得关注。其总新增货值较销售排名大幅提升。例如新希望,2018年销售排名76位,而新增土储货值则排在第38,上升了38个名次。充裕的土储也是这些企业冲击更高规模的重要保障。此外,规模房企中,新城、旭辉、金茂等前四月新增货值排名均靠前,业绩有望再跨越台阶。
05、企业布局战略调整导致二线城市土地市场火热
回归二线战略驱使下,房企在二线拿地热度持续攀升、竞争也愈发激烈。1-4月百强房企二线新增土储建面占比达49%,较1-3月上升3个百分点。从百强房企拿地TOP10的城市全部位于二线也可见一斑。
三四线城市占比下滑明显,1-4月百强房企新增土储建面占比为45%,较去年全年下降了13个百分点。由此可见,在三四线市场热度逐步衰退的情况下,企业拿地仍然相对谨慎。
总的来说,本轮土地市场热度的确来的非常快,尤其是近期,部分城市土拍高价地频现,个别区域最高楼板价被刷新。例如中海以总价35.636亿元夺得,楼板价30287元/㎡,创园区地价新高。此外东莞、南京等优质住宅全部拍到最高限价也足以见得当前土地市场的热度。
但目前市场走势并未出现真正的转暖,尤其是地价高热后,4月中央政治局在会议上再次提出坚持“房住不炒”的定位不动摇,对地价上涨较快的城市提出了预警。由此来看本轮地市热度的上涨势态不会维持太久。
在此背景下土地市场的“疯狂”面临更大风险,无论是战略调整还是规模需要,企业投资布局仍然需要保持谨慎,尤其对于地价屡创新高的城市和区域,盲目追高并不可取。
责任编辑: qingdaoying
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