前4月青岛房企掀起“抢地”潮 谁的计谋最深？

2018年下半年楼市行情下行，土地流拍的新闻不时见诸媒体。但不到半年，土地市场又回暖了，不仅热，有些房企进入了“抢地”模式。房企纷纷不惧负债豪爽拿地的节奏，甚至让世茂房地产总裁许世坛直呼“看不懂”之后，也加大了收并购的力度。声称不在公开市场拿地的融创，其公司也冲在土地市场的最前方，让同行惊奇之间跟进。

在这场“抢地”大战中，二线城市逐渐成为土地市场的主战场。拿青岛来看，第一季度全市成交73宗土地，其中融创取得西海岸新区4幅地块，为第一季度企业拿地面积榜首。到了4月，其他公司纷纷跟进，天一仁和成了4月成交土地面积的排名第一。

开发商在这些城市激进拿地，更大因素当然是看好这些城市的远景发展以及短期内的房价支撑。在这场“抢地”大战里，谁的计谋最深? 

前4月房企掀起“抢地”潮

近期，地市虽然没有迎来成交量的大幅井喷，但就房企参与土拍热情来看，的确比2018年四季度有所改观，高溢价地块成交数量增加之势十分明显。各能级城市溢价率均有所上扬，尤其是二线城市部分地块溢价率明显上升，土地市场呈现出欣欣向荣之势。

武汉仅在4月23日一天，就出让了10宗土地，其中多宗地块还是溢价出让，共获228亿元;只过了两天，又出让3宗土地，总成交价达82.67亿元，一时间引发了全国关注和热议。5月8日当天据媒体不完全统计，全国就有约32宗地块成交，金额高达300亿元左右，包括天津、苏州、济南等10个城市，涉及碧桂园、金地等多家房企。 

从龙头房企融创、碧桂园、万科到一些中小房企都加入了“抢地”之中。不仅如此，土地的溢价率还挺高。这种不惧负债豪爽拿地的节奏，甚至让世茂房地产总裁许世坛直呼“看不懂”之后，也加大了收并购的力度。声称不在公开市场拿地的融创，其公司也冲在土地市场的最前方，让同行惊奇之间跟进。

中原地产统计数据显示，4月份房企拿地积极性明显上涨，单月有18家企业拿地超过50亿元，刷新了最近一年多土地市场的月度纪录。其中融创中国、碧桂园、新城控股、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家房企拿地金额超过100亿元。2018年第三季度左右，是房企资金链最紧张的时候，现在信贷融资方面相比去年有所松动，房企在资金面上有了一定的流动性支撑。开发商手中有钱当然要积极拿地，去年拿地少，现在需要增加土地储备。 

二线城市拿地最热

这是房企在青岛的拿地现状

4月，全国300城土地出让金总额3346亿元，环比增加17%，同比增加24%。其中，二线城市住宅用地交易活跃，土地出让金总额2231亿元。以此测算，二线城市卖地收入在全国300城卖地收入中，占比接近七成。

二线城市拿地火热并不难以理解，相比三四线城市，二线城市的基本面更好，所以房企也从三四线重新回归二线城市拿地。

再看青岛市场，2019年一季度山东青岛市产业用地出让数量达226宗，面积为9703.65亩，缴纳土地出让金达178.09亿元，产业用地拿地面积排行第一的行业便是房地产业。其中，融创占据了第一季度成交土地面积冠军和成交土地亚军的位置。如2月20日融创以5749.4942万元摘得黄岛区一宗国有地块，紧接着又以11.08亿竞得世纪大道以北，滨海大道以西2宗商住地。3月11日，融创又以8.61亿拿下黄岛区滨海大道西、世纪大道北两宗商住地。

4月融创在青岛拿地则有所收敛，并未进入成交土地面积和金额排名榜单。 

区域方面，今年以来青岛土地市场的真正回温是从辅城区和近郊区开始。第一季度西海岸新区供应和成交都领先其他区域。而到了4月，北部区域开始发力，即墨区成为供应最多，城阳区成为成交量最多的区域，地价也将随着逐步提升。

从供应方面看，第一季度青岛土地的市场供应量也增长明显。2019年一季度，市场供应642万/㎡，同比增多14%。2019年一季度，青岛全市成交73宗土地，合计成交面积577万/㎡，同比增多16%。4月份土地供应量减少，成交量增加，优质地块遭遇更加激烈的争抢，也反映了目前房企“抢地”的状态。

拿地积极，谁的计谋最深?

同策咨询研究总监张宏伟分析称，现在是回归二线或强二线城市非常重要的一个窗口期，在地价较为合理、楼市频现“回暖”迹象的当前，抓住机会抢夺优质地块是当务之急。房企积极在这些城市布局，为未来业绩增长做铺垫，也为了防止在这些市场踏空。一旦踏空，今年下半年、明年，甚至后年，等到大部分二线城市复苏时，房企在这些城市没有土地，是一件可怕的事。

地产同行之间也在互摸信号。今年前4个月，融创以625.51亿元位居拿地过百亿房企排行榜首位，融创中国的市场嗅觉与动作，一直是同行们关注和学习的模范。4月3日，融创以13.79亿元的总价摘得无锡市惠山区一宗商住用地，溢价率22.03%。次日，融创再次以10.6亿元的价格拿下无锡利源汽车城西侧地块，溢价率79.39%，成交楼面地价12637元/平方米，成为新吴区新晋。这片地块经初步测算，未来该地块项目售价将突破2万元/平方米。4月8日、4月23日融创也接着拿下了5宗地块，成为土拍的大赢家。 

融创目前的确是在降杠杆的过程中，孙宏斌也公开表示要谨慎拿地，但这不表明融创会放弃一些比较重要的土地。面对这一波“抢地潮”，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，政策整体平稳，钱多了、便宜了，地也便宜，你不拿别人就拿。后面再“补仓”，可能就是高价地了。

有专家认为，国家的政策重心是保住几个大的都市圈、中心城市、省会城市的楼市在高位稳定、高位均衡，高举供应大旗，顺应高位需求。开发商看得很清楚，继续鏖战这些热点区域，赢得“排位赛”的最终胜利。即便，这些城市还会限房价，但土地成本低，利润就高一些，未来竞争会更激烈。