保修期内或超出保修期房屋质量出现问题 房屋维修该怎么解决?

12月26日下午2时，市住房和城乡建设局质监站孙贵柱副站长将做客青岛政务网“网络在线问政”栏目，就“房屋质量问题”与网民朋友进行在线交流，对广大网友提出的若干问题进行解答。

网络在线问政现场图片

关于“房屋质量”的概念，孙站长在问政中为广大网友介绍道，房屋质量在广义的范围内包括居住环境质量、设计建造标准、实际使用感受等方面，其中房屋建筑质量也是产权人最切身的利益之一，而建筑物作为一种特殊商品，有与其他商品不同的特殊性，如手工操作、露天作业、生产周期长等。由此，国家也出台了相应的法律法规，规定了房屋的质量保修期，也就是对在保修期限、保修范围内可能出现的质量问题，由开发建设单位予以维修。 

正常使用条件下的房屋建筑工程最低保修期限

结合相关规定，孙站长还介绍道，根据国务院《建设工程质量管理条例》和住建部《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用条件下房屋建筑工程的最低保修期限为：1.地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定该工程的合理使用年限；2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4.电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；5.装修工程，为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 

保修期内房屋质量出现问题 开发商却不给及时维修解决？

问政中，有网友咨询，自己买了新房子，交付一年后出现了墙体抹灰层开裂，多次找开发商，开发商不给及时维修解决，该怎么办？对此，孙站长表示，该网友反映的质量问题还在保修期内，开发商应当履行保修义务。如果开发商对保修期内的质量问题不正确履行保修义务，可以通过如下3种途径解决：一是根据房屋销售合同约定，向开发商提出书面正式保修要求；二是开发商如不履行质量保修责任，可向胶州市住建部门反映；胶州住建部门将按照法律法规要求督促建设单位履行质量保修责任。三是虽经住建部门督促协调但双方仍未达成一致意见时，网友可依据合同约定向法院提起诉讼走司法程序解决。

新房交付验房时，这10个部位请仔细查验

关于怎么验房的问题，孙站长在此次问政中也给出了详细的建议：新房交付验房时最好携带尺子、小锤、手电、测电笔等工具，仔细查验以下10个部位：1.墙身、地面及梁、柱构件有无裂缝；2.楼地面、墙面、瓷砖、地面砖有无空鼓；3.房间净空尺寸是否偏差较大；4.墙体、地面是否平整；5.卫生间、厨房、顶层屋面、外墙外窗有无渗漏痕迹；6.门窗开启、闭合是否顺畅；7.洗菜盆、卫生器具排水是否通畅；8.卫生间地漏附近是否存水；9.电源插座是否带电；10.抽气道、烟道及吸排油烟道在做点火试验检查时是否排气畅通等。查验过程中，如发现质量问题，可要求开发商修好后再交房。交房时住户处于主动地位，应仔细、及时检查是否有质量问题，有效保障自身权益。

保修期内或超出质量保修期，房屋维修该如何解决？

还有网友咨询，自己2013年购买的商品住宅，已经装修入住。一开始交房的时候窗户安装歪斜，窗扇开启一般就碰到横梁。现在保修期已过，可以向开发商提出该问题吗？对此，孙站长表示，保修期内房子出现质量问题后，住户应依据房屋销售合同约定的条款向物业或房屋的开发建设单位（开发商）的售后服务部门反映，通知其履行合同约定的保修义务，尽快进行维修处理。超出质量保修期后,针对房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造问题，我市于2012年3月1日起施行《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》，通过建立房屋专项维修资金管理和使用制度，解决房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。对于非公共部位，则由住户或产权人根据购房合同约定条款执行。

此次，有网友表示，新建居民普通住宅房屋质量出现问题后，青岛市住房城乡建设局的监管职责和措施具体包括哪些？房屋的竣工验收是由建筑单位自行组织进行的吗？如果存在欺瞒质量问题的行为，应该由哪个部门介入处理？住建部门如何对竣工验收进行把关？如果房屋质量出现问题，是由哪个部门来认证核实并监管？具体是由住建的哪个部门负责查处建筑单位的施工质量问题？

对此，孙站长解答道，一、依据《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》有关规定，工程质量监督机构主要职责是依据有关法律法规和工程建设强制性标准，对工程实体质量和工程建设、勘察、设计、施工、监理单位（以下简称工程质量责任主体）和质量检测等单位的工程质量行为实施监督。二、依据《建设工程质量管理条例》有关规定，房屋质量竣工验收由建设单位项目负责人组织，建设、勘察、设计、施工、监理单位五方责任主体参与验收，形成经验收组人员签署的工程竣工验收报告。三、按照现行国家规定，住宅工程的开发建设单位（俗称开发商）是工程质量首要责任人，对开发建设的住宅工程质量全面负责。在保修期内，自家的房屋出现质量问题后，住户可根据以下途径解决：（一）根据房屋销售合同约定，向开发商提出书面正式保修要求；（二）开发商不履行保修责任，可向开发主管部门或工程质量管理部门投诉；（三）虽经主管部门协调但双方仍未达成一致意见时，住户可提请仲裁部门仲裁或向法院提起诉讼。四、依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》有关规定，负责监督工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正。五、投诉人和建设单位在质量投诉处理过程中，对质量问题（如开裂等）性质和责任存在争议，需要对工程质量进行检测鉴定的，由双方协商，共同选定鉴定机构。 六、对于房屋建设过程中的质量问题由工程所在地住房城乡建设部门查处。有关青岛市住房和城乡建设局下设部门的具体职责分工，详情可登录青岛市住房和城乡建设局官方网站查询。

对于哪些质量投诉是质监站的受理范围？对此，孙站长解答道，依据《建设工程质量管理条例》（2000年1月10日，国务院令第279号）等国家法律法规规定，在正常使用条件下房屋建筑工程的最低保修期限为： （1）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；（5）装修工程，为2年； 房屋保修期是从工程竣工验收合格之日起计算。保修期保修范围内的房屋质量问题属于受理范围。